내용 연수와 감가수정의 추계방법

 

1. 내용연수

① 내용연수의 의의

- 물리적 내용연수는 물리적으로 부동산이 존속할 것으로 예상되는 기간을 말한다.

- 경제적 내용연수는 부동산의 효용이 존속되어 경제적 수익의 발생이 예상되는 기간을 말한다.

- 경제적 내용연수가 물리적 내용연수보다 그 기간이 짧다.

 

② 경과 연수와 잔존내용연수

- 경과 연수 : 실제로 경과한 연수를 말하며, 실제 경과 연수를 알 수 없거나 적용함이 불합리할 때는 성능, 상태, 사용 정도 등을 참작하여 경과연수를 조정할 수 있다.

- 잔존내용연수: 잔존내용연수는 대상 물건의 평균내용연수의 범위 내에서 사용 및 수리의 정도, 관리의 상태 등을 고려한 장래효용유지 가능 기간을 말한다.

 

③ 내용연수의 조정

감가의 개별성: 부동산의 개별성과 마찬가지로 부동산의 감가 현상에서도 각 부동산의 관리 • 이용방법 등에 따라 차이가 발생하는데, 이를 감가의 개별성이라 한다.

- 따라서 내용연수를 일률적으로 처리하는 것은 현실적으로 타당성이 떨어

질 경우가 많으므로 내용연수의 조정이 필요하다.

- 경과연수의 경우, 연대순의 연수로서 실제로 경과한 연수를 실제경과연수라 하며, 건물의 상태나 효용에 따라 조정된 경과연수를 유효경과 연수라 한다.

 

 

2. 감가수정의 추계방법

(1) 직접법과 간접법

- 감가수정의 추계방법은 직접법과 간접법 두 가지로 나누어진다.

- 직접법이란 발견된 결함에 대한 감가수정추계치의 근거를 대상 부동산으로부터 찾는 방법을 말한다. 직접법은 다시 내용연수법(연수 수명법), 관찰감가법(관찰상태법), 분해법(내구성 분해방식)으로 나누어진다.

- 간접법이란 발견된 결합에 대한 감가수정추계치의 근거를 시장자료나 유사부동산으로부터 찾는 방법을 말한다. 간접법은 다시 시장추출범과 임대료손실환원법으로 나누어진다.

 

(2) 내용연수법(경제적 내용연수 기준)

① 정액법

- 의의 : 정액법은 감가액이 매년 일정하다고 가정하고, 부동산의 감가총액을 단순한 내용연수로 평분 하여 매년의 상각액으로 하는 방법이다. 매년의 감가누계액이 경과연수에 정비례하여 일직선으로 증가하기 때문에 직선법(straight line method)이라고도 하며, 주로 건물과 구축물 등의 평가에 적용된다.

- 계산방법

매년 감가액 = (재조달원가- 잔존가격)/경제적 내용연수 감가누계액 = 매년 감가액 X 경과연수 적산가격 = 재조달원가 - 감가누계액

 

- 장단점: 정액법은 계산이 간편하나, 실제의 감가와 일치하지 않는 단점이 있기 때문에 관찰감가법과 함께 쓰인다.

 

② 정률법

- 의의 : 정률법은 대상 문건의 전년도 말 미상각자액에 일정한 상각률을 곱하여 감가상각액을 정하는 방법이다. 전년의 미상각잔액에 매년 일정 불로 감가상각을 하기 때문에 감가액은 첫해가 가장 크고, 기간이 경과할 부로 마상각잔액이 감소하여 감가액도 체감한다. 이 방법은 특히 기계 및 설비 등의 감가상각에 흔히 이용되는 방법이다.

- 계산 방법

매년 감가액 = 전년 말 미상각잔액 X 감가율 적산(복성)가격 = 재조달원가 x(전년대비 감가율)n                        = 재조달원가 X(1- 매년 감가율)n [n : 경과연수]

 

- 장 • 단점: 능률이 높은 초기에 많이 감가 하여 안전하게 자본을 회수할 수 있는 장점이 있으나, 매년 감가액이 상이하여 표준감가액을 정하기 어려운 단점이 있다.

 

③ 상환기금법(감채기금법)

- 의의 : 상환기금법은 대상 물건의 내용연수가 만료되는 때의 감가누계상 당액과 그에 대한 복리계산의 이자 상당액을 포함하여 상환하는 방법이다. 당해 내용연수로 상환기금법 또는 감채기금법에서는 감가상각액에 해당하는 금액을 내부에 유보하지 않고, 예금 등의 방식으로 외부에 투자한다고 가정한다. 즉, 매년의 감가상각액이 복리로 이자를 발생한다는 것을 전제로 하여 계산된 원리금의 합계를 건물 등의 내용연수 만료 시의 총 감가상각액과 일치시키는 방식으로 감가상각을 하는 것이다.

- 계산 방식

매년 감가액 = (재조달원가-잔존가격) × 매년 감가율(= 감채기금계수) 적산(복성)가격 = 재조달원가 – 감가누계액

 

- 장 • 단점: 경제이론에 기초하여 시간 • 비용 • 이자기능에 따른 것으로 논리적이며 연간 감가액은 아주 적고 평가액은 타 방법보다 아주 높은 장점이 있다. 그러나 외부에 재투자한다는 가정이 비현실적이고, 감가액이 소액이므로 기업의 세 부담이 높다는 단점이 있다.

- 특징: 상환기금법은 정액법과 마찬가지로 매년 상각액이 일정하지만, 복리 이율에 의한 축적이자 때문에 상각액은 정액법보다 적다. 따라서 적산가격은 상환기금법이 정액법보다 커진다.