감정평가의 분류

 

1. 제도상의 분류

(1) 평가 주체에 따른 분류

① 공적 평가: 정부 기타 공적 기관이 평가의 주체가 되는 제도이다. 예시로는 호주, 뉴질랜드의 과세 평가, 독일의 평가위원회가 있다. 
② 공인평가(소름별, 사적 평가): 국가 또는 단체로부터 자격을 부여받은 개인이 평가의 주체가 되는 제도이다. 예시로는 우리나라와 미국, 일본의 감정평가제도가 있다. 

(2) 감정평가의 강제성 여부에 따른 분류

① 필수적 평가: 일정한 사유가 발생하면 의무적으로 평가기관의 평가를 받아야 하는 경우로 우리나라의 보상평가가 대표적이다.
② 임의적 평가: 임의적인 의뢰에 따라 평가가 행하여지는 경우이며, 이에는 담보 평가, 업무 참고용이나 부동산 매매에서의 평가 등이 속한다.

(3) 평가 주체의 수에 따른 분류

① 단독 평가: 평가 주제 1인이 행하는 평가이다. 각 부문에 대한 전문지식과 경험에 한계가 있고, 객관성 타당을 이 모자랄 우려가 있다는 단점이 있다.
② 합의제 평가 공동 평가: 여러 사람이 평가의 주체가 되어 행하는 평가로 정도 점은 단독 평가와 반대이다.

 

 

2. 업무 기술상의 분류

(1) 감정평가의 전제조건에 따른 분류

① 현황평가: 대상 물건의 상태·구조·이용 방법 제한물권의 부착·환경·점유 등의 현황대로 평가하는 것을 말한다. 즉, 대상 물건이 있는 그 상태대로 가치를 평정하는 것이다.
예 공법상 제한을 받는다면 제한받는 상태를 기준으로 평가
② 조건부 평가
다소 불확실하기는 하지만 부동산 가격의 증감 요인이 되는 새로운 사태의 발생을 가상하여, 이것이 성취되는 경우를 전제로 평가하는 것을 말한다.
에 장래의 일정 시점에 용도지역이 바뀐다면, 농지가 택지로 조성된다면, 불법점유가 해제된다면 등의 경우를 가정하여 행해지는 평가가 조건부 평가이다.
이 경우 조건은 사회통념에 비추어 사회적 •물리적 • 경제적으로 실현할 수 있어야 하며, 합법성·합리성 및 사회적 타당성·객관성이 있어야 한다.
③ 기한부 평가: 앞으로 도래할 어느 일정한 시점을 기준으로 하는 평가, 즉 장래에 확실하게 도래할 사안을 상정하여 행하는 평가이다.
④ 소급평가
- 과거의 일정 시점을 기준시점으로 하여 대상 물건의 가격을 평가하는 것을 말한다.
- 소급평가는 기한부 평가와 마찬가지로 자료수집 및 감정평가기법상 어려움은 있으나 「감정평가에 관한 규칙」 제9조 제2항의 단서는 "기준시점을 미리 정하였을 때는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다."라고 하여 소급평가를 허용하고 있다.
- 더 또한 소급평가는 토지수용 등에 관련된 보상관계 감정평가 및 민·행사상의 재판의 유력한 증거 등으로 활용된다.

(2) 평가사의 소속 여부에 따른 분류
① 참모평가 : 평가인의 고용주 또는 고용기관의 업무를 수행하기 위하여 평가가 행하여지는 것을 말한다. 예시로는 한국감정원에 고용된 감정평가사가 업무수행을 위해 행하는 평가가 있다. 
② 수시 평가 : 평가의뢰인의 외부에서 독립된 전문가들로 구성되어 평가가 필요할 때마다 수시로 행하여지는 일시적인 감정평가를 말한다. 예시로는 유조선이 침몰하여 해양이 오염됨으로써 인근 어장이 피해를 본 경우에 어장의 피해 정도를 파악하기 위해 해양 전문가, 수산 전문가, 어류전문가 등과 함께 평가사가 피해 보상평가를 행하는 경우가 있다. 

(3) 평가목적이 어디에 있는가에 따른 분류
① 공익 평가: 공익평가란 평가의 결과와 목적이 공익으로 쓰이는 평가를 말한다. 예시로 공시지가평가, 수용평가 등이 있다.
② 사익 평가: 사익 평가란 평가의 결과와 목적이 사익으로 쓰이는 평가를 말한다. 예시로 부동산담보평가, 일반거래를 위한 평가 등이 해당한다.
③ 법정평가: 법정평가란 평가의 목적이 일반적인 거래 활동과 차이가 있어 그 가격을 시장가격과 달리 구할 필요가 있는 경우에 그 평가 방법을 법령에 규정해 놓고 그 규정에 따라 평가하는 것을 말한다. 즉, 법규에서 정한 대로 행하는 평가이다. 예시로 공공용지 수용 시 평가, 과세 평가 등이 있다.

 

3. 우리나라 감정평가 기준상의 분류

(1) 현황 기준원칙
① 감정평가는 기준시점에서의 대상 물건의 이용 상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.
② 감정평가업자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 기준시점의 가치 형성 요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(감정평가 조건)을 붙여 감정평가할 수 있다.
- 법령에 다른 규정이 있는 경우
- 의뢰인이 요청하는 경우
- 감정평가의 목적이나 대상 물건의 특성에 비추어 사회 통념상 필요하다고 인정되는 경우
③ 감정평가업자가 감정평가 조건을 붙일 때는 감정평가 조건의 합리성·적법성 및 실현 가능성을 검토하여야 한다. 다만, 법령에 다른 규정이 있는 경우에
는 그러하지 아니하다.
④ 감정평가업자는 감정평가 조건의 합리성·적법성이 모자라거나 사실상 실현 불가능하다고 판단할 때는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.

(2) 개별물건 기준 원칙(『감정평가에 관한 규칙』 제7조) 
① 개별 평가(원칙) : 감정평가는 대상 물건마다 개별로 하여야 한다.
② 일괄 평가
- 둘 이상의 대상 물건이 일체로 거래되거나 대상 물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
- 예를 들면 한 획지 중 2개 이상의 필지를 하나의 가격으로 합산한 가격으로 평가할 것을 의뢰 조건에 명시하였거나 대지와 건물과 같이 용도상 불가분의 관계에 있는 물건을 개별적으로 감정평가하지 아니하고 대지와 건물을 일체로 하여 평가하는 경우와 같다.
③ 구분평가
- 하나의 대상 물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가할 수 있다..
- 예를 들면 1필지의 일부가 개발제한구역에 편입되고 일 부가 주거지인 경우나 당해 획지의 일부가 상가이고 후면이 주거용 택지일 경우 등과 같이 1개의 물건이라도 그 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가할 수 있다
④ 부분평가
- 일체로 이용되고 있는 대상 물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정 평가할 수 있다. 즉, 전체의 가격을 기준으로 일부분만 평가하는 경우이다.
- 예시로는 건물 및 부지가 있는 경우에 그 존재를 전제로 하는 토지 만의 평가와 같은 것, 또한 공공사업에 편입되는 토지의 보상평가에 있어 300㎡의 대지 중 30㎡가 도로에 편입될 때 30㎡의 도로는 1 택지로도 이용될 수 없어 감가의 요인이 될 수 있으나 편입 토지인 30㎡를 기준으로 평가함과 같은 것이다.