공시지가제도 - 표준지공시지가

1. 표준지공시지가 

(1) 표준지공시지가의 조사 • 평가 및 공시
- 표준지공시지가란 국토교통부 장관이 조사 • 평가하여 공시한 표준지의 단위 면적당 가격을 말한다.
- 국토교통부 장관은 토지 이용 상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적• 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위 면적당 적정가격(표준지공시지가)을 조사• 평가하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.
-국토교통부 장관은 표준지공시지가를 공시하기 위하여 표준지의 가격을 조사• 평가할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 토지소유자의 의견을 들어야 한다.

(2) 표준지의 선정
- 표준지란 토지 이용 상황이나 주변 환경 그 밖의 자연적 • 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 당해 일단의 토지를 대표할 수 있는 필지의 토지를 말한다.

(3) 표준지 선정 및 관리의 기본원칙
- 토지의 감정평가 및 개별공시지가의 산정 등에 효율적으로 활용되고, 일반적인 지가 정보를 제공할 수 있도록 표준지를 선정 • 관리한다.
- 다양한 토지유형별로 일반적이고 평균적인 토지 이용 상황, 가격수준 및 그 변화를 나타낼 수 있도록 표준지를 선정 • 관리한다. 
- 표준지 상호 간 연계성을 고려하여 용도지역 또는 용도 지대별로 표준지를 균형 있게 분포하고, 인근 토지의 가격 비교기준이 되는 토지로써 연도별로 일관성을 유지할 수 있도록 표준지를 선정 • 관리한다.

(4) 표준지의 선정 기준
- 지가의 대표성: 표준지 선정 단위 구역 내에서 지가 수준을 대표할 수 있는 토지 중 인근 지역 내 가격 반영할 수 있는 표준적인 토지
- 토지 특성의 중용성 : 표준지 선정 단위 구역 내에서 개별토지의 토지이용상황 • 면적 • 지형·지세 • 도로조건 • 주위환경 및 공적 규제 등이 동일 또는 유사한 토지 중 토지 특성 빈도가 가장 높은 표준적인 토지
- 토지 용도의 안정성 : 표준지 선정 단위 구역 내에서 개별토지의 주변 이용 상황으로 보아 그 이용 상황이 안정적이고 장래 상당 기간 동일 용도로 활용될 수 있는 표준적인 토지 
- 토지구별의 확정성: 표준지 선정 단위 구역 내에서 다른 토지와 구분이 쉽고 위치를 쉽게 확인할 수 있는 표준적인 토지

(5) 표준지공시지가의 공시기준일 
- 표준지공시지가의 공시기준일은 1월 1일로 한다.
- 다만, 국토교통부 장관은 표준지공시지가 조사 • 평가인력 등을 고려하여 부득이하다고 인정하는 경우에는 일부 지역을 지정하여 해당 지역에 대한 공시기준일을 따로 정할 수 있다.

 

 

2. 표준지공시지가의 조사 • 평가의 기준

- 국토교통부 장관이 표준지공시지가를 조사 • 평가하는 경우에는 인근 유사토지의 거래가격 •임대료 및 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 한다.
- 국토교통부 장관이 표준지공시지가를 조사 •평가할 때에는 업무실적, 신인도 등을 고려하여 둘 이상의 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자에게 이를 의뢰하여야 한다. 다만, 지가 변동이 작은 경우 등 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 표준지에 대해서는 하나의 감정평가업자에게 의뢰할 수 있다.
- 국토교통부 장관은 개별공시지가의 산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 산정 대상 개별토지의 가격형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 "토지가격비준표"라 한다)를 작성하여 시장 • 군수 또는 구청장에게 제공하여야 한다.

 

 

3. 표준지 평가 기준

1) 적정가격 기준평가
- 표준지의 평가가격은 일반적으로 당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 크다고 인정되는 가격(적정가격)으로 결정하되, 시장에서 형성되는 가격자료를 충분히 조사하여 표준지의 객관적인 시장가치를 평가한다.
-특수토지 등 시장성이 없거나 거래 사례 등을 구하기가 곤란한 토지는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 또는 임대료 등을 고려한 가격으로 평가하거나, 당해 토지를 인근 지역의 주된 용도의 토지로 보고의 규정에 따라 평가한 가격에 그 용도 제한이나 거래제한의 상태 등을 고려한 가격으로 평가한다.

2) 실제용도 기준평가 
- 표준지의 평가는 공부상의 지목에 불구하고 공시기준일 현재의 이용 상황을 기준으로 평가하되, 일시적인 이용 상황은 이를 고려하지 아니한다.
- 나지 상정 평가 표준지의 평가에 있어서 그 토지에 건물 기타의 정착물이 있거나 지상권 등 토지의 사용 • 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정된 경우에는 그 정착물 등이 없는 토지의 나지 상태를 상정하여 평가한다.