원가법 및 재조달원가

 

1. 원가법의 의의

원가법이란 대상 물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다. 또한, 이 방법으로 구한 시산가액을 적산가격이라 한다.

적산가격 = 재조달원가 – 감가 누계액

 

 

 

2. 재조달원가(재생산 비용)

1) 의의

재조달원가는 대상 물건을 기준시점에 새로 조달하는 것을 상정한 경우에 필요한 적정한 원가의 총액을 말하며, 새로운 제품으로서의 재조달원가는 그 대상 물건값의 상한선을 나타낸다.

 

 

2) 종류

부동산 평가에서는 재조달원가를 두 가지로 추계한다. 하나는 복제원가이며, 다른 하나는 대체원가이다.

 

① 복제원가(reproduction cost, 복조원가, 재생산 비용)

- 복제원가(복조원가)는 대상 건물과 똑같은 모양, 구조, 원자재, 노동자의 질 등 같은 기술과 같은 재료로 대상 부동산과 똑같은 복제품을 만드는 데 드는 비용으로 물리적 측면에 착안한 원가이다.

- 경과 연수가 짧은 신축건물일수록 정확도가 높다.

 

② 대체원가(replacement cost, 대치원가, 대체비용)

- 대체원가(대치원가)란 대상 건물과 '동일한 효용(same utility)'을 가지는 건물을 신축하는 데 드는 비용을 말한다.

- 때에 따라서 대상 건물의 복제원가를 추계하는 것이 불가능할 수도 있고, 가능하다고 하더라도 현실적으로 아무런 의미를 지니지 못하는 수도 있을 수 있다.

- 이럴 때 평가사들은 대상 건물과 같은 효용을 가지는 건물을 현재의 기준, 디자인, 원자재, 배치계획에 따라 짓는다고 가정하고, 그때 필요한 대체원가를 추계한다.

- 건물의 재조달원가를 대체원가로 추계하면 기능적 감가상각을 별도로 한 필요성이 없다. 이는 대상 부동산과 동일한 효용을 기준으로 하므로 기능적 감가를 행하는 경우 이중 감가가 되기 때문이다.

- 대체원가는 오래된 주택 또는 공장 등과 같이 복제원가의 비용산출이 불가능한 경우에 유용하다.

 

 

3) 구성

- 재조달원가는 도급건설을 상정하여 수급인에게 지급하는 표준적 건설비와 도급인이 따로 지불할 통상의 부대비용을 합하여 계산한다. 여기서 표준적 건설비는 직접공사비와 간접공사비 및 수급인의 이윤을 말하며, 통상 부대비용이란 등기 비용, 건설 기간 중의 금리, 지대, 감독비용 등을 말한다.

- 재조달원가는 자가 건설이냐 도급건설이냐를 불문하고 도급건설을 전제로 하여 구한다. 즉, 건축주가 스스로 건축하였다 하더라도 도급 건설하는 것을 상정하여 수급인의 이윤 등을 재조달원가에 포함해야 한다.

-토지의 경우는 재생산할 수 없어 재조달원가를 파악하기 곤란하므로 원칙적으로 원가법을 적용할 수 없다. 따라서 토지의 평가가격은 비교 방식에 의한 「공시지가기준법」을 적용하여야 한다. 그러나 예외적으로 조성지, 매립지 등 비교 방식으로 결정함이 곤란한 경우에는 원가방식으로 결정한다.

 

 

4) 비용의 추계방법

대상 부동산의 복제원가나 대체원가를 추계하는 방법에는 총량조사법, 구성단위별 단위비교법, 비용지수법 4가지가 있다. 이 중 전자의 두 방법을 직접 주제별, 후자의 두 방법을 간접추계법이라 한다. 비용추계에 대한 정확성의 정도도 번호 순서와 같다. 즉, 총량조사법이 가장 정확하며, 비용지수법이 가장 부정확하다.

 

① 총량조사법

건축에 관계되는 모든 항목에 대해서 투입되는 원자재와 노동량을 세밀히 조사하여 비용을 추계하는 방법이다. 다른 방법보다 정확하다는 장점도 있지만, 시간과 비용이 많이 든다는 단점이 있다

 

② 구성단위법

- 건물을 벽, 바닥, 지붕 등과 같은 몇 개의 중요한 구성 부분으로 나누고, 각 구성부분별로 측정단위에 단가를 곱하여 비용을 추계하는 방법이다.

- 구성단위법은 대상 부동산의 각 구성부분별로 서로 다른 단위를 적용하는 방법이다(지붕은 제곱미터당, 담은 미터당, 기초는 톤당 얼마라는 식).

- 총량조사법이 간략하게 수정된 것으로 총량조사법에 비해 시간과 비용이 적게 소요되나, 정확성이 떨어진다.

 

③단위비교법

- 단위비교법은 사용하기 간편하고 시간과 비용이 적게 들 뿐만 아니라 산출된 비용추계치도 용이하게 검증할 수 있기 때문에 실제로 부동산 평가에 가장 널리 쓰이고 있다.

-단위비교법은 대상 부동산 전체에 대해 같은 단위를 적용하는 방법이다.

- 제곱미터나 세제곱미터와 같은 총량적 단위를 기준으로 비용을 산출하는 방법이다.

 

④ 비용지수법

대상 부동산의 최초 건물비용을 알 수 있을 때 적용되는 방법으로서, 신뢰성 있는 기관으로부터 발표된 건물 비용지수를 사용하여 대상 건물의 재조달원가를 추계하는 방법이다.