전세권과 전세금

민법에서의 전세권의 의미와 전세금에 대해.

[전세권과 전세금]

1. 전세권 의의 

전세권이란 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그의 용도에 따라 사용• 수익한 후 (용익물권성), 전세권이 소멸하면 목적부동산으로부터 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 효력(담보 물권성)이 인정되는 권리를 말한다 (제303조 제1항).

민법 제303조 [전세권의 내용] ① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용• 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. ② 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

 

2. 법적 성질

① 타물권
 - 전세권은 타인의 부동산(건물과 토지)을 대상으로 한다. 다만, 농경지는 전세권의 객체가 될 수 없다(제303조 제2항).
 - 전세권의 객체가 되는 부동산은 1 필의 토지의 일부 또는 1동의 건물의 일부라도 무방하지만, 이 경우에는 등기신청 시 그 도면을 반드시 첨부하여야 한다(부동산등기법 제72조).

② 물권
전세권은 물권이므로, 당연히 양도성과 상속성을 갖는다. 다만, 설정행위로써 양도는 금지할 수 있다(제306조 단서).

③ 용익물권과 담보 물권성
전세권은 그 성질상 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸비한다. 따라서 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능은 전세권설정 등기의 말소 없이도 당연히 소멸하지만, 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서는 전세금의 반환 시까지 그 전세권설정등기의 효력이 존속한다(판례).

 

 

3. 전세금

1) 의의
전세금은 전세권자가 전세권 설정자에게 교부하는 금전으로서, 전세권이 소멸 한때에 전세권 설정자가 전세권자에게 다시 반환하는 금액을 말한다(제303조, 제317조).

2) 전세금의 지급
- 전세금의 지급은 전세권의 요소이므로 반드시 지급하여야 한다. 따라서 전세금을 지급하지 않는다는 특약을 해도 효력이 없으며 전세권은 성립하지 않는다.
- 전세금의 지급은 전세권 성립의 요소가 되는 것이지만 그렇다고 하여 전세금의 지급이 반드시 현실적으로 수수되어야만 하는 것은 아니고, 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수도 있다(판례).
- 전세권이 성립한 후 목적물의 소유권이 이전된 경우에는 전세권은 전세권자와 새로운 소유자 사이에서 계속 동일한 내용으로 존속하게 된다. 따라서 전세금의 반환의무도 신소유자에게 이전한다(판례).

3) 전세금의 등기
- 물권행위와 등기 이외에 약정된 전세금의 수수가 있을 때 비로소 전세권이 성립한다.
- 전세금은 등기하여야 하며(부동산등기법 제72조), 등기된 액에 한하여 제3자에게 대항할 수 있다

4) 전세금의 성질
- 목적부동산의 사용 대가로서의 성질을 가진다. 따라서 전세금의 이자는 지료 또는 차임에 충당된다.
- 전세금은 전세권자가 전세권설정자에게 부담하는 모든 손해배상채무를 담보하는 보증금으로서의 성질을 갖는다

5) 전세금증감청구권

민법 제312조의2 [전세금증감청구권]  전세금이 목전 부동산에 관한 조세 • 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령 이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.