지역지구제의 목적, 개념, 효과, 문제점

 

[ 지역지구제 ]

 

 

 

 

 

(1) 지역지구제의 목적

- 지역지구제는 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 감소하는 데에 그 목적이 있다.

- 지역지구제는 사적 시장이 외부효과에 대한 효율적인 해결책을 제시하지 못할 때, 흔히 정부에 의해 채택되는 부동산 규제의 한 방법이다.

- 용도지역지구제는 토지이용에 있어서 사회적 후생 손실을 완화하기 위해 지정된다.

- 용도지역지구제는 토지를 경제적 • 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해서 지정된다.

 

 

(2) 지역지구제의 개념

- 지역지구제는 어느 구역에 있는 토지를 먼저 지역으로 나누고, 지역은 다시 그보다 하위 단위인 지역이나 지구로 나눈다. 그리고 지역과 지구별로 허용되는 토지이용과 금지되는 토지이용을 규정하고 있다.

- 지역지구제는 '어울리지 않는 토지이용(nonconforming use)'을 규제함으로써, 부의 외부효과를 제거하거나 감소시켜 사회의 자원배분을 더욱 효율적으로 할 수 있다.

- 우리나라는 「도시계획법」(1962)과 「국토이용관리법」(1972)에 따라 도시지역 및 비도시지역에 대한 지역·지구를 관리하고 있었으나, 2002년에 상기 두 법률이 통합되어 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(약칭: 국토계획법)이 제정됨에 따라 도시지역과 비도시지역을 일원화하여 지역지구제를 실시하고 있다.

- 토지이용계획과 지역지구제는 별개의 개념이다. 지역지구제는 토지이용계획을 구체적으로 실현하는 법적·행정적 집행수단 중의 하나이며, 토지이용계획을 질서 있고 합리적으로 실행하기 위한 제도적 장치이다.

 

 

(3) 단기적 효과

- 수요 증가는 초과수요를 발생시키며 이를 통해 주택의 가치 상승이 이루어진다. 가치상승으로 초과이윤 발생한다.

- 투자자의 입장에서 볼 때, 지역지구제는 어울리지 않는 이용으로 인하여 주택의 가치가 하락할 위험을 그만큼 줄여주는 역할을 한다. 다른 조건이 동일한 경우, 위험부담의 경감은 기대수익을 그만큼 높여주므로 해당 지역에 대한 수요를 증가시킨다.

- 지역지구제는 부동산의 사용을 특정한 용도로 제한한다. 투자자의 입장에서 볼 때 지역지구제는 어울리지 않는 이용으로 인하여 주택의 가치가 하락할 위험을 그만큼 줄여주는 역할을 한다. 다른 조건이 동일한 경우 위험부담의 경감은 기대수익을 그만큼 높여주므로 해당 지역에 대한 수요를 증가시킨다.

 

 

(4) 장기적 효과

① 장기균형

주택가치 상승 신규공급자 시장진입 공급 증가가 되고 주택가치 하락 주택의 가치가 상승함에 따라 기존의 공급자들은 순현재가치(NPV), 즉 초과이윤을 획득하게 된다. 기존공급자들의 초과이윤의 획득은 다른 공급자들로 하여금 시장에 진입하게 만든다.

 

② 비용고정산업일 경우와 비용증가산업일 경우의 장기균형

- 만약 주택건설업이 비용고정 산업이라면 주택 가치는 원래 수준까지 하락하여 다시 균형을 이룬다. 그러나 주택건설업이 비용증가산업이라면 주택 가치는 원래 수준보다 높은 수준에서 균형을 이룬다. 따라서 지역지구제의 실시는 생산요소의 가격이 일정하다면, 원래의 주택가치 수준에서 그 지역의 주택공급량을 증가시킨다.

 

 

(4) 지역지구제와 독점의 문제

① 특정 지역에만 독점적 위치를 부여할 경우

- 만약 지역지구제가 어느 특정 지역에만 독점적 위치를 부여하고 있다면 이것은 다른 재화 시장과 마찬가지로 자원의 부적정 할당(misallocation)의 문제를 발생시킨다.

- 예를 들어, 몇몇 지역만 주거지역으로 지정한다 거나, 특정 지역만 용도의 변경을 허용한다 거나 하는 것이다. 이것은 다른 지역과의 경쟁을 배제해 독점을 발생시킬 수 있다.

- 지역지구제의 설정은 투자위험을 경감시킴으로써 수요를 증대시키고 단기적으로 부동산의 가치상승을 가져온다.

- 단기적인 가치상승은 경쟁 대상이 있을 경우에는 장기적으로는 소멸한다. 그러나 위의 경우에는 특정한 토지이용이 더 이상 증가하지 않으므로 장기적으로도 가치의 하락은 발생하지 않는다. 이때의 추가적인 수익은 모두 기존의 부동산 소유자에게 돌아간다.

 

② 사전적 독점과 사후적 독점

- 부동산에 있어서 문제가 되는 것은 사전적(before the fact) 독점이지, 사후적(after the fact) 독점은 아니다. 특정 지역만 용도를 지정하거나 변경하는 것은 사전적 독점에 해당한다.

- 사후적 독점의 경우는 사전적 독점의 경우와는 달리, 특정 위치를 독점함으로써 생기는 초과이윤의 문제가 발생하지 않는다. 왜냐하면 특정한 위치를 점하고 있는 부동산을 획득하기 위해 투자자가 지불하는 가격에는 이미 위치에 대한 이점이 가산되어 있기 때문이다.

 

 

(5) 기타 우리나라 지역지구제의 문제점

- 도시형 토지 공급 억제 및 토지의 불법 개발과 이용을 조장한다. 도시화가 빠른 속도로 진행되는 상황에서 지나치게 경직되고 엄격한 지역지구제의 실시는 토지의 불법 개발 및 이용을 조장할 수 있다.

- 특정 용도를 위한 과잉 지정의 우려와 특정 재산권의 과잉보호가 우려된다. 과잉 지정은 위치 별 토지의 특성을 살린 토지의 효율적 이용을 저해하며, 또한 특정 용도로 지정된 토지소유자들의 재산권을 과잉 보호하는 결과를 낳을 수 있다.

- 여건의 변화에 신축성 있게 대응하지 못할 우려가 있다. 계획 수립과 집행 간 시기적 불일치로 인해 다변하는 부동산시장의 상황변화에 즉각적인 대응이 어려울 수 있다.

- 심각한 형평성의 문제를 야기할 우려가 있다. 지역지구제의 실시는 어떤 지역의 지가를 상대적으로 하락시켜서 경제적 불이익을 주고 또 어떤 지역의 지가를 상대적으로 높임으로써 경제적 특혜를 주는 사례가 많다.