부동산학개론 - 거미집모형

 

 

1. 거미집모형 의의

(1) 의의

①  거미집이론(cobweb theory)은 시차를 도입한 동태적인 이론으로 에치켈(MI J.Eziekel)에 의하여 분석이 이루어졌다.

② 즉, 가격변동 시 수요는 즉각적으로 가격에 적응하나, 공급은 일정한 생산기간이 지난 후 적응하는 데 그 시차를 고려하여 가격이 어떻게 균형에 접근해 가는지 그 과정을 설명하는 이론이다.

③ 거미집이론은 주로 배추, 고추 등의 농산물과 같이 공급량이 시차를 두고 반응하는 경우를 설명한다.

④ 문제점: 공급자가 미래의 수요를 정확히 예측하여 공급량을 조절한다면 거미집모형은 나타나지 않을 수 있다.

 

 

 

(2) 거미집모형에 의한 수급 조절 과정

① 부동산은 수요가 급증한다고 하더라도, 공급이 바로 증가하지 못하기 때문에 가격이 급등하기 쉽다.

② 가격이 급등하면 생산자들은 새로운 건물을 짓기 시작한다. 그러나 완공까지는 상당한 시간이 소요되므로, 건축 중에도 부동산 가격은 계속 상승한다. 그리고 계속된 가격상승은 새로운 공급자를 다시 시장에 진입시킨다.

③ 건물이 완성되어 공급이 증가하기 시작하면 수요 초과는 점차 해소된다.

④ 수요 초과가 해소되어 가격이 하락하기 시작하여도 아직 완공되지 않은 건물로부터 공급 물량은 계속되어 이번에는 오히려 공급 초과 현상이 생기게 된다. 그 결과 가격은 더욱 하락하게 되고, 초과 물량은 새로운 수요가 창출될 때까지 오랜 기간 동안 공실로 남아 있게 된다.

⑤ 이 같은 현상은 생필품 적인 성격을 띠는 주거용 부동산보다 대규모의 임대 공간을 동시에 창출하는 상업용 부동산이나 공업용 부동산의 경우에 더욱 빈번히 나타난다.

⑥ 부동산 시장에서 임대료와 수급량이 이 같은 유형을 그리면서 결정된다는 것이 바로 '거미집모형(cobweb process model 또는 hog cycle model)'이다.

 

 

 

(3) 거미집모형의 가정과 한계

①  거미집 이론의 가정

- 수요(량)는 현재 시점의 가격을 즉시 반영한다. 따라서 현재 시점의 가격에 의해 현재 시점의 수요(량)이 결정된다.

- 공급(량)은 지난 시점의 가격을 반영한다. 따라서 지난 시점의 가격에 의해 현재 시점의 공급(량)이 결정된다.

- 금기(今期)에 생산된 물량은 금기(今期)에 모두 판매되어 재고량은 존재하지 않는다.

 

② 한 계

-  거미집모형은 공급자가 현재의 시장임대료에만 반응한다는 것을 가정하고 있다. 그러나 현실적으로는 공급자가 언제나 현재의 시장임대료에만 반응한다고는 볼 수 없다.

- 공급자가 만약 합리적이라고 한다면, 부동산 시장의 이 같은 특성을 알고 있는 공급자는 이런 식으로 반응하지는 않을 것이다. 즉, 비록 현재의 임대료가 높다고 하더라도 초과공급이 예상될 경우에는 쉽게 새로운 부동산의 건설에 착공하지는 않을 것이다.

-  만약 공급자가 부동산 시장의 이 같은 특성을 충분히 알고 행동한다면, 실제 시장에서의 수요와 공급이 거미집모형이 의미하는 것과 같은 유형을 보일 것이라고는 장담할 수 없다.

 

 

 

(4) 거미집모형의 안정조건

- 수요곡선과 공급곡선의 상대적 기울기에 따라 안정성 여부가 결정된다. 즉, 수요와 공급의 가격탄력성 상대적 크기에 따라 새로운 균형으로 수렴하거나, 발산하거나, 순환하게 된다.

 

 

 

(5) 거미집모형의 유형

① 수렴형: 시간이 지나면서 새로운 균형으로 접근하는 경우이다. 공급곡선의 기울기의 절댓값이 수요곡선의 기울기의 절댓값보다 큰 경우에 나타난다. 일반적으로 부동산 시장은 공급 이 수요보다 더 비탄력적이며, 이런 경우 거미 집모형은 새로운 균형으로 수렴하게 된다. 수렴형은 수요자가 가격이 낮아지면 많이 사려고 하고, 높아지면 안 사려고 하는 경향이 큰 상황이다. 그런데 공급은 가격이 낮아진다고 적게 공급하고 가격이 높아진다고 많이 공급하기 어렵다. 그러면 가격은 안정적이다. 왜냐면 공급량이 늘어나서 가격이 줄어들면 수요자들이 곧바로 많이 사서 가격이 다시 높아지고, 공급이 줄어들어 가격이 높아지면 수요자들의 구매력이 낮아지면서 가격은 다시 낮아지기 때문이다.

| 수요곡선의 기울기 |  <   |  공급의 가격탄력성 |  수요의 가격탄력성  >  공급의 가격탄력성

 

 

 

② 발산형: 시간이 지나면서 새로운 균형에서 점점 멀어지는 경우이다. 공급곡선의 기울기의 절댓값이 수요곡선의 기울기의 절댓값보다 작 은 경우에 나타난다. 수렴형과 반대로 수요자는 가격 변동에 민감하지 않다. 그런데 공급자가 민감하여 가격이 내려가면 생산을 안 하려고 한다. 그럼에도 수요자들은 평소와 같이 살 만큼만 사게 되니 가격은 계속 내려간다. 그러면 수요자는 극단적으로 생산을 안 하게 되고 그러다 공급이 절대적으로 부족해지면 가격이 급등한다. 즉 가격이 크게 하락하였다가 상승하며 변동 폭이 크다.

| 수요곡선의 기울기|  >  | 공급곡선의 기울기 | 수요의 가격탄력성  <  공급의 가격탄력성

 

 

            

③  순환형: 시간이 지나면서 새로운 균형점에 접근하지도, 멀어지지도 않는 경우이다. 수요 곡선과 공급곡선의 기울기 절댓값이 같은 경우에 나타난다.

수요곡선의 기울기 |= | 공급곡선의 기울기 수요의 가격탄력성 = 공급의 가격탄력성

 

 

수혐형, 발산형, 순환형의 가격(y축)과 수량(x축)에 대한 그래프

 

 

 

(6) 부동산 경기변동에의 적용

- 공급자가 현재의 시장가격에만 반응한다면 부동산 시장은 주기적으로 초과수요와 초과공급을 반복하는 경향이 나타난다.

- 단기적으로 가격이 급등하게 되면 건물 착공량은 증가하게 되고, 공급 물량이 시장에 출하되게 되면 초과공급이 되어 침체국면에 접어들게 된다.

- 주거용보다는 상업용이나 공업용 부동산에 더 강하게 나타난다.