부동산 개발 - 의의, 분류, 단계, 위험

[부동산 개발]

 

1. 부동산 개발의 의의

워포드(Larry E. Wotford)는 "부동산 개발이란 토지에 개량물을 생산하기 위한 토지•노동•자본 및 기업가적 능력(entrepreneurial ability)의 결합 과정이라 하였다. 또한 개발이란 인간에게 생활•일•쇼핑•레저 등의 공간을 제공하기 위하여 토지를 개량하는 활동이라 정의한다. 토지개량 활동은 '조성개량활동'과 '건축개량활동'으로 구분할 수 있다. 
① 조성에 의한 개량은 도로공사, 상하수도 공사 등과 같이 토지 자체를 개량하는 것이다.
② 건축에 의한 개량은 토지 위에 주택이나 사무용 빌딩 같은 건축물을 세움으로써 토지의 효용을 증진하는 것이다.

 

 

2. 부동산 개발의 분류

① 개발주체에 따라 부동산 개발은 개발주체에 따라 공공개발, 민간개발, 기타로 나누어진다.
공공개발의 주체: 중앙정부, 지방정부, 한국토지주택공사, 수자원개발공사 등이 있다.
- 민간개발의 주체는 개인, 주택건설업자, 토지소유자조합 등이 있다.
- 기타 주체는 공공• 민간합동개발(제3 섹터)이나 특수법인 등이 있다.
- 민간개발 방식에는 자체사업, 지주공동사업, 신탁개발, 컨소시엄 구성 방식 등이 있다.

②  외관에 따라 구분할 수 있다. 
- 유형적 개발: 건축이나 토목공사 등과 같이 직접 토지의 물리적 변형을 초래하는 행위이다. 
- 무형적 개발: 용도지역 • 지구의 지정 또는 변경과 같이 물리적 변형 없이 이용 상태의 변경만 이루어지는 행위이다. 
- 복합적 개발: 택지개발이나 도시재개발사업 등 이용 상태가 변하는 무형적 개발과 토지의 물리적 변형을 초래하는 유형적 개발이 동시에 이루어지는 혼합된 형태이다.

 

 

3. 부동산 개발 단계 

1) 제1단계 - 아이디어의 단계(구상 단계)

모든 부동산 개발은 아이디어의 단계(idea Stage)로부터 출발한다. 좋은 아이디어를 창출할 수 있는 개발업자의 능력은 그 자체로 서도 중요한 가치를 지니고 있다.

 

2) 제2단계 - 예비적 타당성 분석(전 실행 가능성 분석 단계)

예비적 타당성 분석은 개발 방향을 설정하기 위해 사업 시행 이전에 개발 여건 및 개발 잠재력을 분석하는 것이다.
즉, 예비적 타당성 분석은 개발사업이 완성되었을 때 예상되는 수입과 비용이 얼마나 되겠는가를 대략 계산하여, 수익성을 검토해 보는 것을 의미한다. 비용과 편익을 비교분석을 하여 타당성이 있다고 판단되면 다음 단계로 넘어가고, 그렇지 않으면 여기서 중단한다.

 

3) 제3단계 - 부지의 모색과 확보 단계

① 이 단계에서 해야 할 일은 개발사업에 대한 여러 가지의 대안적 부지를 서로 비교하여, 그 중에서 최선의 부지를 선택하는 것이다.
② 개발사업에 대한 적절한 부지가 선정되게 되면, 개발업자는 대상 부지를 사용할 수 있는 권리를 확보해야 한다.

 

4) 제4단계 - 타당성 분석의 단계(실행 가능성 분석 단계)

① 법적 • 물리적 • 경제적 타당성 분석의 단계이다. 완전한 타당성 분석은 제안된 개발사업에 대한 법적 • 경제적 •물리적 타당 성 등을 모두 포함한다.
- 법적 분석: 법적 분석은 대상 부지에 대한 각종 규제가 개발업자로 하여 금 어떤 종류의 공간을 어느 정도만큼 유용하게 사용할 수 있는가를 법적인 측면에서 분석하는 것이다.
- 물리적 분석: 물리적 분석이란 토양, 지질, 지형 등 대상 부지가 가지고 있는 물리적 요소들이 개발사업의 구조물들을 지지할 수 있는지 또는 이 같은 요소들이 건설 시 어떤 특별한 기술적 문제를 야기하는지 등을 분석하는 것을 말한다.
 -경제적 분석이 가장 중요하다. 경제적 분석 및 재무적 분석이란 개발사업에 소요되는 비용과 수익, 시장의 수요와 공급 등을 분석하는 것을 말한다.
- 일반적으로 경제적 타당성이 가장 중요한 것으로 간주하는데 이는 비록 법적으로나 물리적으로 다소 문제가 있다고 하더라도 경제성만 충분하다면 그 사업은 채택될 수도 있기 때문이다.

② 개발사업의 채택 또는 기각
타당성 분석 결과, 개발사업이 채택되는지 여부는 개발업자의 목적이 어디에 있는 가와, 그 개발사업이 개발업자의 목적을 얼마나 충족시켜 줄 수 있느냐 에 달려 있다. 즉, 타당성 분석으로부터 나온 결과가 비록 동일하다고 하더라도, 개발업 자에 따라 채택될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다.

 

5) 제5단계 - 금융단계

부동산 개발의 다섯 번째는 금융단계(financing stage)이다. 타당성 분석 결과, 개발사업이 바람직한 것으로 평가되면 이것을 근거로 대출기관으로부터 필요한 자금을 융자받는 것이다.

 

6) 제6단계 - 건설단계

건설 활동은 전체 개발사업의 성공 여부를 결정짓는 가장 중요한 일 중의 하나이다. 만약에 건설에 소요된 실제 비용이 타당성 분석에서 추계되었던 비용을 초과한다 거나 개발사업이 예정한 스케줄대로 진행되지 않는다면, 개발업자의 수익성은 심각한 타격을 받을 수 있다.

 

7) 제7단계 - 마케팅단계

- 부동산 개발사업이 궁극적으로 성공하느냐 여부는 개발사업의 시장성에 달려 있다.
- 개발 공간의 임대: 임대활동은 개발의 초기 단계에서부터 이루어진다. 개발사업이 완성되자마자 공실률이 거의 없이 임대공간이 점유된다는 것은 성공적인 사업을 위해서는 매우 중요한 일이다. 임대완료기간이 길수록 개발 업자들은 그만큼 추가적 비용을 부담해야 한다.
- 임대활동은 개발된 부동산의 종류에 따라 그 유형을 달리한다. 즉, 쇼핑센터나 대규모의 사무실 건물 등은, 전국적으로 명성이 있는 백화점이나 유명회사의 지점 등 중요임차자를 사전에 확보해야 한다.

 

4. 부동산 개발의 위험

① 법적위험

- 법적 제한의 분석과 공공서비스의 유용성 파악 개발사업에 있어서 법적 위험은 토지이용규제와 같은 공법적인 측면과 소유권 관계와 같은 사법적 측면에서 발생할 수 있는 위험을 말한다.
- 부동산의 개발에는 여러 가지 법적 제한이 따른다. 지역지구제나 각종 토지이용규제는 양과 질적인 측면에서 부동산의 사용에 많은 영향을 미치고 있으며, 상 • 하수도, 전기, 가스, 쓰레기 등에 관련된 공공서비스도 마찬가지이다.

 

② 지역주민과의 갈등에 대비
- 개발사업에 대한 공공의 여론이나 인근 주민들의 감정의 문제 등도 조심스럽게 접근되어야 한다. 개발사업에 대해 여론이나 인근 주민들로부터 어떠한 반대가 제기될 것인가에 대해서도 주의 깊은 평가를 할 필요가 있다.