부동산 감정평가의 정의, 필요성, 목적, 업무

 

 

 

 

1. 감정평가의 정의

「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에서는 "감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것"으로 정의하고 있다.

감정평가를 간단히 정의하면 부동산의 최유효 이용을 전제로 하여 시장가치를 산정하는 것"을 말하며, 유능한 전문가에 의해서만 비로소 가능한 일이기 때문에 이와 같은 의미에서 "부동산 감정평가는 부동산 가치에 관한 전문가의 판단 이자 의견"이라 하여도 좋을 것이다.

 

 

 부동산 감정평가 대상 확대에 대한 국세청 뉴스 자료 실제 가치에 맞게 상속 ･ 증여세를 부담하도록 국세청이 2025년부터 시가보다 현저히 낮은 가격으로 신고한 주거용 부동산 등을 감정평가 대상으로 추가할 예정입니다. 특히, 지금은 신고 가액이 국세청이 산정한 추정 시가보다 10억 원 이상 낮거나, 차액의 비율이 10% 이상인 경우 감정평가 대상으로 선정하고 있으나 내년부터는 신고 가액이 추정 시가보다 5억 원 이상 낮거나, 차액의 비율이 10% 이상이면 감정 평가하도록 범위를 확대합니다. 국세청은 이러한 내용을 담은 ‘상속세 및 증여세 사무처리 규정’ 개정안을 행정 예고했으며, 2025년 1월 1일 이후 상속･증여세 법정 결정 기한이 도래하는 부동산부터 개정 규정이 적용됩니다. 앞으로도 국세청은 감정평가가 공정하게 이루어지도록 내 ･ 외부위원으로 구성된 평가심의위원회에서 감정평가액을 한 번 더 검증하는 등 감정평가의 신뢰성 제고를 위해 노력할 방침입니다.  - 2024.12.18. (출처: 대한민국 국세청 공식사이트 https://www.nts.go.kr/nts/na/ntt/selectNttInfo.do?mi=2201&bbsId=1028&nttSn=1338715)

 

 

 

 

2. 감정평가의 필요성

(1) 부동산 특성으로 인한 감정평가의 필요성

- 부증성: 부증성으로 인하여 수요공급에 의한 균형가격의 성립이 곤란하고, 일반인에 의한 균형가격 파악이 쉽지 않기 때문이다.

- 개별성: 개별성으로 인해 부동산의 표준화가 불가능하며 일물일가의 법칙이 적용되지 않기 때문에 부동산의 객관적 가치를 평정하기 위해 전문가에 의한 감정평가가 필요하다.

- 부동성: 부동성에서 비롯된 시장의 국지성(지역성)으로 인하여 지역별 부분 시장(하위시장)이 형성되며 지역별 가치 형성 요인의 상이, 경기변동의 상이, 시장참여자 행태분석의 차이점 등이 나타나게 되어 일반인에 의한 가치 파악이 곤란하며 전문가의 평가가 필요하다.

- 용도의 다양성: 부동산의 다양성으로 인해 용도에 따라 유용성이 다르며 용 도에 따라 부동산의 가치는 차별적으로 형성된다. 따라서 최유효이용 상태를 상정해서 부동산의 가치를 추계하기 위해서 전문가에 의한 평가가 필요하다.

(2) 부동산의 합리적 시장의 결여로 인한 필요성 일반재화의 시장에 있어서 자유경쟁에 의해 결정된 균형가격은 소비자와 생산자의 행동을 결정하는 중요한 지표가 된다. 그러나 부동산 시장은 구체적이며 합리적인 시장이 결여되어 누구나 활용할 수 있는 적정가격이 쉽게 식별되지 않기 때문에 전문가에 의한 인위적인 가격결정이 필요하다.

(3) 부동산 가치 형성 요인의 복잡성 및 저해 요인의 다양성으로 인한 필요성 부동산의 가치는 그 형성 요인이 복잡 · 다양할 뿐 아니라 항상 변동하고 있으므로 가치판단에 있어 전문적인 지식과 풍부한 경험이 필요하다. 또한 고정성의 특성으로 인해 부동산 자체가 복잡한 법률적 요인으로 구성되어 있어 법률에 관한 특별한 지식도 요구되기 때문이다.

(4) 부동산의 사회성과 공공성으로 인한 필요성 토지는 국토를 구성하는 공간으로서 국가구성의 필수적 요소로서 사회성 · 공공성을 갖는다. 또한 부동산은 주거, 공공용지로서뿐만 아니라 모든 사업의 용지로서 필수 불가결한 것이다. 그 밖에도 부동산은 환경성 및 경제적 비중 등으로 인해 사회성·공공성이 강한 재화이다. 따라서 부동산의 가치판단에 높은 윤리성이 요구되므로 전문가에 의한 감정평가가 필요하다.

 

 

 

 

3. 부동산 평가의 목적과 기능

(1) 부동산 평가의 목적

① 소유권의 이전

② 부산 평가는 매수자나 매도자가 제시하는 가격을 결정하는 근거로 사용된다. 또한 부동산의 교환이나 기업의 인수 · 합병 산정 근거가 되는 지분가치를 결정하는 데 사용된다.

③ 금융제공과 신용획득: 부동산 평가는 금융기관이 대부를 제공할 경우나, 투자자가 금융기관으로부터 신용을 획득할 경우에 필수적으로 요구된다.

④ 소송 관련 업무: 부동산 평가는 정부나 관계 기관의 수용에 대한 보상 가치를 결정하기 위해 행해진다.

⑤ 세금 관련 업무: 부동산 평가는 세금 관련 업무에 대한 근거로서 과세 가치를 추계하기 위해서 행해진다. 이러한 과세 가치는 재산세, 증여세, 상속세 등을 부과하는 기준이 된다.

⑥ 투자 상담과 의사결정: 부동산 평가는 이상에서 살펴본 각종 권익의 가치를 추계하는 것뿐만 아니라, 투자 상담과 의사결정에 대한 근거로서도 종종 행해지고 있다.

 

 

 

4. 부동산 평가 업무

(1) 가치 추계업무

감정평가사는 시장가치뿐만 아니라 과세 가치, 보상가치, 보험가치 등 다양한 권익의 가치를 추계하고 있다.

 

(2) 컨설팅업무(비가치추계적 업무)

-비용편익분석, 경제기반 분석, 타당성 분석, 토지 이용분석, 현금흐름 분석 등 감정평가와 관련된 상담과 자문, 토지 등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 제공 등의 업무를 행할 수 있다.

-평가 검토 업무: 수용평가나 담보 평가 때에 활용 평가 검토는 여러 가지 이유로 행해지고 있는데 정부 기관에서는 공공사업을 위한 수용평가 때에, 금융기관에서는 저당대부를 위한 담보 평가할 때에 일상적인 업무의 하나로 이를 행하고 있다.

 

(3) 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제10조 (감정평가업자의 업무)

감정평가업자는 다음 각호의 업무를 행한다.

  1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 감정평가업자가 수행하는 업무

  2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제8조 제2호에 따른 목적을 위한 토지 등의 감정평가

  3. 「자산재평가법」에 따른 토지 등의 감정평가

  4. 법원에 계속 중인 소송 또는 경매를 위한 토지 등의 감정평가

  5. 금융기관 ㆍ 보험회사 ㆍ 신탁회사 등 타인의 의뢰에 따른 토지 등의 감정평가

  6. 감정평가와 관련된 상담 및 자문

  7. 토지 등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공

  8. 다른 법령에 따라 감정평가업자가 할 수 있는 토지 등의 감정평가

  9. 제1호부터 제8호까지의 업무에 부수되는 업무