부동산의 수요

 

1. 부동산의 수요

 

(1) 수요의 개념

① 수요(demand)란 일정 기간 동안에 주어진 가격으로 소비자가 재화나 서비스를 구매하고자 하는 욕구를 말하며, '수요량'이란 주어진 가격수준으로 소비자가 구입하고자 의도하는 재화나 서비스의 총량을 말한다.

② 수요는 소비자가 실제로 구입한 양이 아니라 의도된 양을 나타내는 사전적 개념이다.

③ 일반적으로 수요란 '유효수요'를 의미한다. 유효수요란 '살 의사’와 ‘지불능력'을 갖춘 수요를 의미하며, 살 의사를 '욕구', 지불능력을 '구매력'이라고 한다.

④ 수요는 일정 시점이 아니라 일정 기간에 걸쳐서 측정되는 유량의 개념이다.

 

(2) 유량(flow)과 저량(stock)

① 경제변수는 '일정 기간'에 측정되는 변수인 유량과 '일정 시점'에서 측정되는 저량으로 구분된다.

② 댐에서 방출된 물의 양이나 수도꼭지에서 흘러나오는 물의 양은 일정 기간에 측정되므로 유량에 해당한다. 그러나 물탱크에 고여 있는 물의 양이 나 욕조에 차 있는 물의 양은 저량에 해당한다.

 

 

2. 수요변화의 요인

(1) 소득과 수요의 변화

① 정상재(normal good): 다른 조건이 불변일 때, 소득이 증가하면 수요가 증가하고, 소득이 감소하면 수요가 감소하는 재화를 말한다.

② 열등재(interior good): 다른 조건이 불변일 때, 소득이 증가함에 따라 수요가 감소하고, 소득이 감소하면 수요가 증가하는 재화를 말한다. 따라서 열등재의 경우는 정상재와 반대로 수요곡선이 이동한다.

③ 중간재: 소득이 변하더라도 동일한 가격에서 수요량이 전혀 변하지 않는 재화를 말한다. 예시로 소금, 간장 등이 있다.

 

(2) 연관재와의 가격과 수요의 변화

① 대체재(substitutes): 한 재화의 가격이 상승(하락)함에 따라 다른 한 재화의 수요가 증가(감소)하는 경우를 대체재라고 한다. 예시로 커피와 녹차, 콜라와 사이다, 쇠고기와 돼지고기 등이 있다. 커피와 녹차의 경우, 커피 가격이 올라가면 녹차 가격이 상대적으로 하락하여 녹차 수요가 증가하게 된다. 이처럼 한 재화의 가격이 상승할 때 다른 재화의 수요가 증가하면, 그 두 재화 간의 관계는 대체재 관계를 갖고 있다고 말한다.

② 보완재(complements): 한 재화의 가격이 상승(하락)함에 따라 다른 한 재화의 수요가 감소(증가)하는 경우를 보완재라 한다. 예시로 커피와 프림, 시계와 시곗줄, 안경과 안경테, 컵과 컵 받침, 자동차와 휘발유, 컴퓨터와 키보드 등이 있다. 커피와 프림의 경우, 커피의 가격이 상승하면 커피의 수요량이 감소하므로 프림의 수요량도 감소하게 된다.

③ 독립재: 한 재화의 가격이 다른 재화의 수요에 아무런 영향을 주지 않고, 따라서 수요곡선도 불변인 두 재화를 독립재라 한다.

 

(3) 심리적 요인(미래에 대한 기대)

수요의 변화 주택에 대한 수요량은 소비자들의 심리적 요인에 의해서도 많은 영향을 받는다. 앞으로 주택가격이 오를 것이라는 기대감(expectation)이 크면, 주택에 대한 수요도 증가한다. 해당 재화에 대한 소비자의 선호도가 증가하면 수요가 증가한다.

 

(4) 기타

 -  광고의 증가는 해당 재화의 수요를 증가시킨다. 광고의 목적은 비탄력적으로 만들기 위한 것이다.

 -  인구의 증가, 금리의 하락, 세금의 감소 등은 수요를 증가시키는 요인이 된다.

 

(5) 부동산 수요의 분류

① 유효수요와 잠재수요

 - 유효수요: 부동산 시장에서 가격경쟁에 참여하고 있는 수요를 말하며 실질적인 구매력을 동반한 '실질적 수요'라고도 한다. 유효수요의 크기가 클수록 경제활동 규모도 커진다.

 -  잠재수요: 구매력이 부족하여 유효수요층에는 해당하지 아니하나 수요 주체의 사정•여건에 따라 언제든지 유효수요화 될 수 있는 '예비수요'를 말한다.

 

② 본원적 수요와 파생적 수요

 -  본원수요: 인간이 소비함으로써 그들의 욕망을 직접적으로 충족하는 재화를 소비재라 하고 그러한 소비재에 대한 수요를 '직접수요'라고 한다.

 -  파생수요: 생산재에 대한 수요는 간접적인 것이며 이는 직접수요에서 파생되어 온다고 해서 파생수요 또는 '간접수요'라고 한다. 토지는 생산재의 일종이므로 토지수요는 파생수요가 되며, 주택에 대한 수요는 택지수요를 파생시키므로 택지수요는 주택수요의 파생수요가 된다.

 

③ 가수요와 실수요

 -  가수요: 일반적으로 부동산에 대한 이용의사가 없는 투기적 수요를 의미한다. 또한, 앞으로 가격이 오를 것이라는 기대에서 나오는 일시적인 수요를 말한다. 여러 가지 이유로 지금 당장 필요하지 않은 재화나 서비스에 대한 수요를 말한다. 가격 상승 기대감이 무너지면 사라진다.

 -  실수요: 부동산에 대한 이용의사를 갖춘 수요로서 가수요에 대비되는 개념으로 사용된다.

 

④ 신규수요와 교체수요

 -  신규수요: 수요자가 최초로 부동산을 구매하려는 수요를 의미한다. 주택의 신규수요는 결혼이나 분가, 이혼 등으로 인해 신규수요가 발생하는 경우가 많다.

 -  교체수요: 상품의 수요자가 이미 유사한 상품을 보유하고 있으나, 현재의 상품을 대체하는 다른 상품을 구매하려는 수요를 의미한다. 주택의 경우 기존 주택 보유자가 다른 주택으로 이사하고자 하는 경우에 발생하게 된다.

 

⑤ 지가수요와 차가수요

 -  지가수요: 주택의 소유권에 대한 수요를 의미하며, 매수 수요라고도 한다

 -  차가수요: 주택의 임차권에 대한 소요를 의미하며, 임차 수요라고도 한다.