토지의 자연적 특성2 (영속성, 개별성, 인접성)

 

 

 

 

 

 

 

[토지의 자연적 특성]

토지의 자연적 특성은 부동산이 본래부터 지니는 물리적 특성으로서 선천적 • 본원적 • 불변적인 특성이며 일반적으로는 부동성, 부증성, 영속성, 개별성, 인접성 등을 들 수 있다.

 

 

 

1. 영속성(비소모성, 불괴성)

(1) 의의

① 공간으로서의 토지는 영원히 존속되는 것으로 절대 파괴되지 않는데, 토지의 이 같은 성격을 불괴성 또는 영속성이라 한다.

② 토지는 홍수•경작 방법 등에 따라 때로는 물리적 영향을 많이 받을지 모르나 근본적으로는 영구불멸이다. 즉, 이 특성은 사용해서 줄어들거나 방치해 두어도 부패하는 등의 질적 변화가 거의 없이 영속적인 사용과 보존이 가능하다는 뜻이다.

 

 

(2) 영속성으로부터 파생되는 특징

① 감가상각의 적용 배제: 같은 부동산이라 하더라도 건물은 파괴될 수 있으며, 시간이 지남에 따라 쇠락하게 된다. 따라서 건물은 감가상각의 대상이 된다. 그러나 토지는 영속성을 가지고 있으므로 물리적으로 감가상각되지 않는다.

 

② 경제적 가치는 파괴 가능

- 토지는 물리적인 측면에서 파괴될 수 없다는 것이지, 경제적 측면에서도 그렇다는 것은 아니며, 토지의 경제적 가치는 주변 상황이 변함에 따라 얼마든지 파괴될 수 있다.

- 폐광촌 등은 토지의 경제적 가치가 파괴될 수 있다는 예이다.

 

③ 자산의 보전 수단 : 토지의 영속성은 매력적인 투자수단으로 인기를 끌게 하는 요인이 되며, 토지의 가치 보존력을 우수하게 한다.

 

④ 장기적 배려: 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는 근거가 되며, 부동산학에서 가치와 가격을 구별케 한다.

- 부동산은 장기투자를 통해 소득이득과 자본이득을 얻을 수 있다.

- 토지의 영속성은 미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접환원법을 적용할 수 있게 한다.

- 토지는 영속적이고 이용의 비가역성이 있으므로 현재의 토지이용 결정할 때 장기적 배려가 필요하다.

 

⑤ 임대차 시장의 발달

부동산의 영속성은 소유 이익과 이용 이익을 분리하여 타인으로 하여 이용할 수 있게 하며 그로 인하여 부동산의 매매시장뿐만 아니라 임대차 시장이 발달하였다.

- 부동산을 소유할 것인지, 임차할 것인지에 대한 점유 형태의 결정이 필요하다.

- 신규 건설시장뿐만 아니라 재고 시장형성에도 영향을 준다. 부동산의 유량공급뿐만 아니라 저량 공급을 가능하게 한다.

- 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다.

- 토지는 영속성 때문에 지속적인 이용을 해야 하는 재화이므로 다른 어느 재화보다 관리 활동이 중요해진다.

 

 

 

2. 개별성(비대체성, 비동질성, 이질성)

(1) 의의

어떠한 부동산도 똑같은 것은 없다. 부동산은 위치, 크기, 모양 등에 있어 많은 차이를 보이는데, 부동산의 이 같은 성격을 이질성, 비동질성, 비대체성, 개별성 또는 독특성이라 한다. 특정 부동산은 다른 부동산과 유사할 수도 있으며 경제적으로 서로 대체성이 있을 수도 있다. 그러나 모든 부동산은 지리적으로는 결코 같을 수가 없다.

 

 

(2) 개별성으로부터 파생되는 특징

① 물리적 비대체성

부동산 시장에서는 개별성으로 인하여 수급에 완전한 대체 관계가 제약되기 때문에 경제학에서 일반적으로 사용하고 있는 수요공급분석을 그대로 적용하기는 어려운 면이 있다.

- 부동산은 대체할 수 없는 물건이며, 이에 따라 가치 추계의 어려움이 발생한다. 따라서 부동산 가치의 추계는 더욱 전문적인 지식을 갖춘 감정평가사가 하게 되는 것이다.

- 개별성(이질성)은 토지뿐만 아니라 건물이나 기타 개량물에도 적용된다. 동일한 건축업자가 같은 설계도와 같은 원자재로 만든 아파트라 할지라도, 같은 것은 없다. 소유주나 점유자에 따라 부동산의 이용이나 유지 상태가 달라지기 때문에 비록 처음에는 유사성이 매우 크다고 할지라도 그 정도는 시간이 지남에 따라 차이가 나기 마련이다. 따라서 엄격한 의미에서 부동산은 대체할 수 없는 물건이며, 이에 따라 가치 추계의 어려움이 발생한다.

- 부동산은 물리적으로는 비대체적이나 이용 측면에서는 대체할 수 있다.

 

② 일물일가의 법칙 배제

- 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며, 수익이나 가격을 개별로 형성되게 하므로 부동산 시장에서는 일물일가의 법칙이 적용되지 않는다.

- 개개 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 • 구체화하므로 개별 분석의 필요성을 제기한다.

- 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수 있다.

 

 

 

3. 인접성(연결성)

(1) 의의

토지는 인접 토지와 긴밀한 공간 관계에 있다. 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어 있다는 특징을 인접성 또는 연결성이라 하며, 특정 토지의 개발과 사용은 인근 토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부효과와 밀접한 관계가 있다.

 

(2) 인접성으로부터 파생되는 특징

- 각각의 부동산은 인지와의 협동적 이용을 필연화시킨다. 소유와 관련하여 경계 문제를 불러일으킨다. 토지이용에 있어 협동적 논리 주창의 근거가 된다.

- 개발이익의 사회적 환수 논리의 근거가 된다.

- 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게 되며 지역분석을 필연화시킨다.

- 부동산의 용도 면에서 대체 가능성을 존재하게 한다.