부동산학 - 토지 용어 정의

 

1. 택지

① 택지는 지상에 건축물이 있거나 건축물을 바로 설치할 수 있도록 기반 시설이 완비된 토지를 말한다. 즉, 주거용, 상업용, 공업용 등으로 이용 중이거나 이용할 수 있는 토지를 말한다.

② 「건축법」상 대지의 개념과 유사하며, 공장도 건축이 가능하므로 「공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상 대지보다 범위가 넓은 개념으로 사용된다.

③ 비택지는 택지가 아닌 토지로서, 농지나 임지 등을 의미한다.

 

2. 대지

① 대지는 「공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상 지목이 '대인 토지로서 택지에 해당한다.

② 「건축법」에서 대지'란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의하여 각 필지로 구획된 토지를 말하며, 보통 건축물을 지을 수 있는 한 필지의 토지를 말한다. 따라서 지목이 '대'인 토지뿐만 아니라 학교용지, 공장용지, 종교용지 등에도 건축물을 지을 수 있으며, 지목이 '전'이나 '답'이라면 건축할 수 없나 형질변경을 통하여 건축할 수 있으면 바로 '대지'가 된다. 따라서 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에서 지목이 '대인 토지와 건축법상 '대지(45H)가 반드시 일치하는 것은 아니다.

 

3. 부지

①  부지는 하천부지, 학교부지, 도로부지 등과 같이 일정한 목적에 제공되고 있는 토지이며, 건축용지 이외의 용지에도 사용되는 포괄적인 용어이다. 대지, 택지, 부지 중 가장 넓은 의미의 토지는 부지이다.

 

 

4. 나지, 건부지, 공지

① 나지 : 나지란 지상에 건물 등 시설물이 없는 토지로서, 최유효이용 상태로 평가한다. '토지보상평가지침' 제3조의5에서는 "나지"라 함은 토지에 건물 기타 정착물이 없고 지상권 등 토지에 사용• 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지를 말한다. 또한 건축물이 없고 지목이 대인 토지를 나대지라 하며, 일본에서는 나지를 다시 갱지와 저지로 구분하고 있다.

- 갱지 : 지상에 건축물이 없는 토지로서 공법상의 규제는 있으나 사법상의 규제는 없는 토지이다. 따라서 제한이 가장 적은 토지로 상대적으로 이용 가치가 가장 높다.

- 저지 : 지상에 건축물이 없는 토지로서 공법상의 규제와 사법상의 규제를 모두 받는 토지이다.

 

② 건부지 : 지상에 건축물이 있는 경우로 건물, 구축물 등의 부지로 사용되는 택지를 말한다. 건부지는 최유효이용 상태일 수도 있고 아닐 수도 있다. 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 •수익이 제한되는 경우가 있으며, 또한 지상 건물을 철거하여야 할 경우에는 철거비와 폐기 처분가격을 감안하여 평가한다.

- 건부지의 지상물이 최유효이용 상태가 아닌 경우에는 건부지의 효용이 상대적으로 감소하여 가격이 저하되는데, 이를 건부감가라 한다. 건물을 철거해야 할 경우, 나지의 가격을 상한으로 하여 건부감가가 행하여진다.

- 개발제한구역 내에서는 건부지를 나지보다 더 높게 평가해야 하는 수가 있는데, 이를 건부증가라 한다.

 

③ 공지 : 건축법에서는 대지에서 건축물의 바닥면적을 제외한 부분을 공지라 하며, 대지건물비율이 강화될수록 공지 면적이 넓어진다.

 

 

5. 후보지와 이행지

① 후보지 : 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다. 즉, 농지가 택지로 변화하고 있을 경우, 농지는 택지 후보지가 되며, 임지가 농지로 변화하고 있을 경우, 임지는 농지 후보지가 된다.

②이행지 : 택지 간(주거용, 상업용, 공업용), 농지 간(전, 답, 과수원), 임지 간(용재림, 신탄림) 용도가 변화하고 있는 토지를 말한다. 즉, 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지이며, 만약 주거용지가 상업용지로 용도가 변화하고 있다면 이것은 이행지가 된다.

 

 

6. 법지와 빈지

① 법지 : 법으로는 소유권이 인정되어 있으나 활용 실익이 적은 토지이다.

- 택지의 유효지표면 경계와 인접지 또는 도로면과의 경사가 된 토지 부분을 말한다.

- 법지는 토지의 붕괴를 막기 위하여 경사를 이루어 놓은 것으로 측량 면적에는 포함되지만 사용할 수는 없는 면적이고, 면적 측량은 수평투영식으로 산출하므로 법지는 윗집의 토지면적에 포함된다.

② 빈지 : 일반적으로 바다와 육지 사이의 해변에 있는 토지를 말하며, 활용 실익은 있으나, 소유권이 인정되지 않는 토지이다.

- 공유수면관리법에서는 만조수위선에서 지적공부에 등록된 지역까지의 사이를 빈지라 한다.

- 공유수면관리법상의 빈지는 1999. 2. 8. 법률 제5914호로 개정되면서 '바닷가'라는 용어로 바뀌었으며, 「국유재산법」상의 행정재산에 속하는 것으로 사법상 거래의 대상이 되지 않는다.

 

 

7. 필지와 획지

① 필지 : 하나의 지번이 붙는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상의 토지의 등록 단위이며, 「부동산등기법」상의 등기 단위이다.

② 획지 : 필지가 법률상의 단위 개념인 데 반하여, 획지는 이용을 상정하여 구획되는 경제적 • 부동산학적 단위 개념이다. 따라서 획지는 인위적 • 자연적 • 행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되며, 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다.

 

 

8. 맹지와 대지

① 맹지: 도로와 전혀 연결이 되지 않는 토지로 맹지 상태에서는 건축허가가 나지 않는다.

② 대지: 타인의 토지에 둘러싸여 있으나, 좁은 통로에 의해 접속면을 갖는 자루형 모양의 토지이다.

 

 

9. 포락지와 선하지

① 포락지 : 개인의 사유지로서 지반이 절토 되어 무너져 내려 하천으로 변한 토지를 말한다.

② 선하지 : 고압전선 아래의 토지로 보통 선하지 감가를 행한다.

 

 

10. 공한지, 유휴지

① 공한지 : 주로 도시토지로서 지가 상승을 기대하고 장기간 방치하는 토지이다.

② 유휴지 : 바람직스럽지 못하게 놀리고 있는 토지이다.

 

 

11. 한계지

도시로부터 멀어짐에 따라 점점 택지이용은 줄어드는 경향이 있다. 즉, 한계지는 택지이용의 최원방권의 토지를 의미한다.