토지의 자연적 특성(부동성, 부증성)

 

[토지의 자연적 특성]

토지의 자연적 특성은 부동산이 본래부터 지니고 있는 물리적 특성으로서 선천적 • 본원적 • 불변적인 특성이며, 일반적으로는 부동성, 부증성, 영속성, 개별성, 인접성 등을 들 수 있다.

 

 

 

 

 

 

1. 부동성(비이동성, 지리적 위치의 고정성)

(1) 의의

부동산은 물리적인 의미에서 그 지리적 위치가 고정되어 있다. 토지를 구성하고 있는 물리적 실체, 예를 들어 토양, 광물 등은 이동될 수 있으나, 토지의 지리적 위치 자체는 이동되는 것이 아니다. 부동산의 이 같은 성질을 부동성이라고 한다. 부동성을 다른 말로 비이동성 또는 위치의 고정성이라 한다.

 

 

(2) 부동성으로부터 파생되는 특징

① 동산과 부동산을 구별하는 기초적 근거

- 부동산이라는 용어는 부동산의 여러 가지 특성 중에서도 특히 부동성에 초점을 맞추어 움직이는 재산은 동산, 움직이지 않는 재산은 부동산이라 명명한 데 기인한다.

- 움직일 수 없는 부동산에 관해서는 공시방법으로 등기하는 데 반해 동산에 관하여서는 점유로써 공시한다는 차이가 있다.

 

② 부동산 시장의 국지화, 지역분석의 근거 부동산은 위치가 고정되어 있으므로, 어느 지역의 수요가 급증했다고 하더라도, 다른 재화처럼 그곳으로 이동할 수가 없다. 부동산의 이러한 성격은 부동산 시장을 국지화시키는 역할을 하며, 지역시장을 형성하도록 해준다.

- 부동산은 지역적으로 세분되어 부분 시장(sub market, 하위시장)으로 존재한다.

- 서울에 집이 필요한 사람이 다른 지방 도시에 가서 집을 구하지는 않을 것이다. 이처럼 부동산이 대체적(substitutionally)으로 거래되는 지역적 범위를 동일수급권이라 하며, 감정평가에서 지역분석이 필요한 이론적 근거가 된다.

 

③ 임장활동 및 정보활동

- 부동산 활동은 탁상 분석으로만 그칠 수 없고 현장 조사가 필수적으로 요구되는 작업 중 하나이다. 그러므로 부동산 활동은 부동산을 확인하기 위해 사람이 직접 부동산이 있는 곳으로 가야 하는 임장활동이다.

- 부동성 등으로 인하여 부동산 시장은 불완전하며 통제 불가능한 요소들이 많으므로 부동산 활동은 정보활동이라 할 수 있으며, 부동산 정보는 부동산 현상 등을 분석하고 의사결정을 하기 위한 사전지식으로서 필수적이다.

 

④ 외부효과(external effect) 발생

- 부동산은 이동성이 없으므로 부동산의 가치는 주변 환경의 영향을 많이 받는다.

- 부동산 주변의 환경이 부동산 가격에 영향을 주는 것을 외부효과(external effect)라 하며, 부동산은 위치가 고정되기 때문에 부동산 주변에서 일어나는 환경 조건들이 부동산 가격에 영향을 줄 수밖에 없는 것이다.

- 같은 회사에서 지은 같은 질 • 규모의 아파트라 할지라도 서울에 있느냐 아니면 지방 소도시에 위치하느냐에 따라 아파트의 가격은 큰 차이를 보인다. 그러나 강남에 쓰레기 소각장과 같은 혐오시설이 있게 되면 소각장 주변의 아파트 가격은 폭락하게 될 것이다.

 

⑤ 제도적 규율의 대상

- 어떤 부동산 문제가 발생하면 그 문제해결을 위해 부동산 활동에 대한 통제나 활동의 조장을 위한 각종 규율을 쉽게 만들어 사용할 수 있다.

- 동산의 경우 어떤 사회적인 통제의 대상이 되면 그 통제의 힘이 미치지 못하는 곳으로 쉽게 이동하거나 숨어버리지만, 부동산의 경우는 부동성을 지니고 있으므로 어떤 사회적 규제가 있으면 있는 대로 그곳에 머물러 규제의 효과를 받게 된다.

- 토지의 부동성은 지방자치단체 운영을 위한 부동산 조세 수입의 근거가 될 수 있다.

- 토지의 이용 방식이나 입지 선정에 영향을 미친다.

- 부동산 가격은 소유권 기타 권리 이익의 가격이며, 담보가치의 안정성을 제공한다.

- 사회적으로 불안심리가 높아질수록 부동산의 소유욕은 낮아지고 귀금속 등의 소유욕이 높아진다.

 

 

 

2. 부증성(비생산성, 면적의 유한성, 수량의 고정성)

(1) 의의

토지란 자연적으로 주어지는 재화이지 생산되는 재화가 아니다. 토지의 이런 성격을 비생산성 또는 부증성이라 한다. 토지는 생산되는 재화가 아니기 때문에 공급이 쉽게 증대되지 않는다. 물론 간척이나 매립을 통해 지표 면적은 증대될 수 있으나 그렇다고 해서 공간으로서의 토지가 증대되는 것은 아니다.

 

 

(2) 부증성으로부터 파생되는 특징

① 물리적 • 경제적 공급

- 토지의 물리적 공급(physical supply)은 제한되어 있지만, 경제적 공급(economic supply)은 그렇게 제한되어 있지 않다.

- 토지를 용도별로 본다면 부증성은 성립하지 않으며, 용도 변경을 통해 토지의 공급량을 늘릴 수도 있고 줄일 수도 있다. 또한 수면의 매립이나 개간으로 농지나 택지를 확대하는 것은 부증성의 예외가 아니라 자원의 이용 전환이며 경제적 공급에 해당한다.

 

② 단기적•장기적 공급

- 토지의 공급은 어떤 용도에 대해서나 단기적으로 제한되어 있다. 그러나 장기적 측면에서 볼 때, 특정 용도의 토지공급이 그렇게 제한적인 것은 아니다.

- 다른 목적의 토지이용은 특정 목적의 토지이용으로 용도가 전환되기 때문에 토지공급은 단기적으로는 비탄력적이지만, 장기적으로는 어느 정도 탄력적이라고 할 수 있다.

 

③ 집약적 이용과 유용한 토지의 공급

인구의 계속된 증가는 유용한 토지의 공급을 제한하고 있다. 그로 인해 토지 부족 문제의 근원이 되며, 지가 상승의 원인이 된다.

- 토지의 희소성의 증대는 오늘날 부동산 활동에 사회성 • 공공성이 요구되며 '토지공개념'이 도입되는 근거가 된다.

- 토지이용을 집약화시킨다. 유용한 토지의 공급은 토지를 얼마나 집약적으로 이용하느냐에 달려 있으며, 토지를 집약적 • 효율적으로 이용함에 따라 유용한 토지의 공급은 오히려 증가할 수도 있다.

-토지의 공급 제한은 공급자 경쟁보다는 수요자 경쟁이 야기된다.

-토지의 공급 제한은 항상 부동산 활동에 있어서 최유효이용 원칙의 근거가 된다.

- 토지의 부증성은 지대 또는 지가를 발생시키며, 독점소유욕을 갖게 한다.