부동산의 개념

부동산은 법률적 개념의 부동산과 경제적 개념의 부동산, 물리적 개념의 부동산으로 구분해서 개념을 볼 수 있다.

 

1. 법률적 개념의 부동산

협의의 부동산이란 우리 「민법」에서 규정하고 있는 '토지 및 그 정착물'을 말한다. 우리나라 「민법」 제99조 제1항에서는 "토지 및 그 정착물은 부동산이다."라고 정의하며, 제2항에서는 "부동산 이외의 물건은 동산이다."라고 정의하고 있다. 토지와 그 정착물에 대해서 보자면 다음과 같다.

 

1) 토지

① 토지소유자는 법률의 범위 내에서 자유로이 소유지를 사용•수익•처분할 수 있고(「민법」 제211조), 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다(동법 제212조). 토지소유자는 스스로 토지를 이용할 수 있을 뿐만 아니라, 타인에게 지상권, 임차권 등을 설정하여 대가를 얻고 이용시키거나, 저당권을 설정하여 자금을 융통할 수도 있다.

② 「헌법」 제122조에서는 "국가는 토지소유권에 대해 법률이 정하는 바에 따라 제한과 의무를 과할 수 있다."라고 규정하고 있어, 토지소유권의 제한 및 토지공개념 적용의 주장이 더욱 높아지고 있다.

 

 

2) 정착물

①일반적 정의: 정착물이란 원래는 분리된 동산이었으나, 토지나 건물에 항구적으로 설치되거나 부착됨에 따라 부동산 일부가 된 물건을 가리킨다. 거실에 있는 형광등이나 샹들리에는 원래는 분리된 동산이었지만, 지금은 건물에 부착되어 있으므로 정착물로 취급된다.

 

② 민법상의 정의

- 우리나라 민법에서는 정착물을 토지에 부착하는 물건으로 정의하고 있으며, 정착물은 다시 토지와 서로 다른 부동산으로 간주되는 것과(독립정착물) 토지 일부로 간주되는 것(종속 정착물)으로 나누고 있다.

- 건물은 정착물에 포함되며 민법은 건물을 독립된 부동산으로 간주하고, 토지와 구분하여 별도의 등기를 하고 있다.

- 건물처럼 전형적인 정착물은 독립된 부동산이지만 교량, 돌담, 도로, 다리 등은 정착물이기는 하지만 토지 일부로 간주한다.

- 계속성이 없는 판잣집, 가식 중에 있는 수목, 기타 쉽게 이동할 수 있는 물건은 정착물이라 하지 않는다.

 

 

 

2. 경제적 개념의 부동산

자산, 자본, 소비재, 생산요소, 상품으로 나누어 볼 수 있다.

(1) 자산

① 자산이란 토지•건물•금전 따위의 재산을 말한다. 따라서 부동산은 개인이나 기업에 있어 가장 중요한 재산 중의 하나이며, 다른 재산과 마찬가지로 사용•수익•처분의 대상이 된다.

② 부동산은 사용가치(소유• 이용의 대상)와 교환가치(거래 ·투자의 대상)를 모두 보유하므로 자산 증식의 주요 수단이 된다.

③ 부동산은 실물자산으로서 인플레 발생 시 구매력을 방어하는 기능을 한다.

 

(2) 자본

① 자본이란 생산과정에서 가치를 증식할 목적으로 투하된 가치총액을 말하며, 토지 역시 자본이나 자본 증식 수단으로 보는 사람이 많다. 특히 주택은 소비자 자본이라 하여 자본재로 취급하기도 한다.

② 경제학에서는 토지를 인간이 만든 것이 아니라는 이유로 자본재로 간주하지 않았으나 부동산 활동에서의 토지는 자연 자본(natural capital)으로서 역할을 하는 경우가 많다.

③ 생산자의 측면에서 볼 때, 토지는 다른 자본재와 마찬가지로 임대하거나 사야만 하는 재화이기에 토지가 사회 전체적으로는 자본이 아니라 할지라도 개인적으로는 분명히 자본에 속한다.

 

(3) 소비재

① 소비재란 인간이 욕망을 충족하기 위하여 일상생활에서 직접 소비하는 재화를 말하며, 부동산은 생산재인 동시에 소비재이다.

② 토지는 인간 생활에 필요한 재화를 생산하는 필수 불가결한 생산요소일 뿐만 아니라, 생활의 편의를 제공하는 최종 소비재이기도 하다.

③ 공원, 놀이터, 관광휴양지와 같은 위락용 토지나 아파트와 같은 주거용 토지는 간접적으로는 생산요소의 역할을 할지 모르지만 보다 직접적으로는 최종 소비재의 역할을 하고 있다.

 

(4) 생산요소

생산요소란 재화의 생산과정에 투입•결합하는 경제자원이며 토지는 자본 및 노동과 더불어 3대 생산요소 중의 하나이다.

② 토지는 인간 생활에 필요한 재화를 생산하는 생산재로서 중요한 역할을 담당하고 있으며, 생산요소로서의 토지는 재화 생산에 필요한 부지를 제공할 뿐만 아니라, 에너지나 광물질, 건축자재와 같은 원료를 공급하고 있다.

③ 농지는 농산물 생산에 없어서는 안 될 생산요소 중의 하나이며, 공산품들도 공장 건물이 없다면 생산할 수가 없으므로 공장 건물도 생산재로서의 부동산을 보여주는 대표적인 예이다.

 

 

(5) 상품

①부동산이 소비재인 만큼 이것은 상품(commodity)이다. 부동산은 이미 전형적인 상품이며 다른 상품과 비교할 때 훨씬 비싼 가격을 갖는 상품이다.

② 부동산 그 자체는 지표에 고정되어 움직이지 않는 상품이나 거래 대상은 '추상적인 부동산 권리'로서 유통되며, 이것은 부동산과 화폐의 교환이며, 소유권과 화폐의 교환 형태로 나타난다.

 

 

3. 물리적(기술적) 개념의 부동산

물리적 개념으로 부동산을 본다면 자연, 환경, 공간, 위치로 나누어 볼 수 있다.

 

(1) 자연

① 의의: 토지는 자연물이다. 자연물로서의 토지는 일광, 강수량, 바람, 토양 등 여러 가지 자연환경의 구성요소와의 관계에서 그 개념을 명확하게 규정할 수 있으며, 토지가 자연의 의미로 쓰일 때 가장 넓은 의미로 정의된다.

② 부동산학의 관점에서 본 자연물

자연으로서 부동산의 개념은 부동산의 특성 중 '부증성'과 가장 밀접한 관련이 있으며, 사회성•공공성이 강조되는 근거가 된다.

공급의 한정성으로 일반 경제이론의 적용을 어렵게 하고 부동산학 이론이 필요한 근거가 되고 있다

 

(2) 환경

① 의의: 부동산은 크게는 자연의 한 부분이지만 작게는 물리•사회•경제의 여러 상황이나 조건에 놓여 있다. 이를 환경이라 하며, 토지는 그 위치가 고정되어 있으므로 인간은 해당 토지 위에서 일어나는 자연환경의 변화나 충격으로부터 도피할 수 없다.

② 환경과 부동산

- 부동산은 환경의 구성 분자로서 환경으로부터 큰 영향을 받는다.

- 환경은 부동산 활동을 지배하고 부동산 현상에 많은 영향을 미친다.

- 인간은 부동산 활동으로 환경을 개선하여 부동산 현상을 변화시키고, 동시에 새로운 환경은 다시 부동산 활동을 지배하게 된다.

- 능률적인 부동산 활동에서는 환경의 경계나 범위를 파악하여 접근하여야 한다.

- 최근의 부동산 활동은 특히 주거에 있어서 생태학적 환경요소를 중시하는 경향이 있다.

 

(3) 공간

① 의의: 토지는 공간(space)이다. 공간으로서의 토지는 국가성립의 기초이며, 인간에게 생활의 터전을 제공한다. 또한, 토지를 소유한다는 것은 단지 지표 공간만을 소유한다는 것이 아니라, 경제적 가치가 있는 한 지하 공간과 공중 공간까지도 소유한다는 것을 의미한다

 

(4) 위치

① 의의

- 위치란 어떤 특정 장소가 갖는 시장성•지형•지세•여타 자원 등을 포함하는 개념이며 토지는 그 용도에 따라 위치의 중요성이 달라진다.

- 어떤 특정 위치는 특정한 가격을 발생시키며 대부분 토지이용은 이 위치와 접근성(accessibility)에 따라 결정된다.

- 부동산의 절대적 위치는 부동산의 특성 중 '부동성'과 관련 있으며, 상대적 위치는 '인접성'과 밀접한 관련이 있다.