부동산 시장과 정보의 효율성

부동산 시장과 정보의 효율성

1. 시장의 효율성과 균형

1) 시장의 효율성(market efficiency)
- 부동산 시장이 새로운 정보를 얼마나 바로 가치에 반영하는가 하는 것을 '시장의 효율성'이라 한다. 그리고 새로운 정보가 바로 가치에 반영되는 시장을 '효율적 시장(efficient market)'이라 한다.
- 효율적 시장은 어떠한 정보를 바로 가치에 반영하는가에 따라 약성• 준강성 • 강성 효율적 시장의 셋으로 나누어진다.

2) 약성 효율적 시장(weak efficient market) 
① 개념
- 약성 효율적 시장은 현재의 시장가치가 과거의 추세를 충분히 반영하고 있으므로 가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석한다고 하더라도 정상 이상의 수익을 획득할 수 없는 시장을 말한다.

② 기술적 분석(technical analysis)
- 과거의 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기술적 분석이라 한다. 만약 시장이 약성 효율적 시장이라고 한다면 기술적 분석 때문에 밝혀진 기술적 지표로는 결코 초과이윤을 획득할 수 없다.
- 약성 효율적 시장에서 기술적 분석으로부터 초과이윤을 획득할 수 없다는 것은 시장참여자들이 모두 기술적 분석을 하고 그에 따라 합리적으로 행동하고 있다는 것을 전제로 한다.

3) 준강성 효율적 시장(semi strong efficient market) 
- 준강성 효율적 시장이란 어떤 새로운 정보가 공표되는 즉시 시장가치에 반영되는 시장을 말한다.
- 기본적 분석(fundamental analysis): 어느 회사의 영업실적, 사업계획 등과 같은 공표된 사실을 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 '기본적 분석'이라 한다. 준강성 효율적 시장에 서는 기본적 분석하여 투자한다고 하더라도 정상 이상의 수익을 올릴 수 없다.
- 준강성 효율적 시장의 개념은 약성 효율적 시장의 그것을 포함하고 있다.
- 준강성 효율적 시장의 예: 오늘 아침 신문에 어느 도시에 공장이 새로 들어선다는 기사가 발표된 경우 어떤 사람이 그 기사를 읽고 토지를 구매했다고 하더라도 결코 정상 이상의 수익을 획득할 수는 없을 것이다. 왜냐하면, 시장이 준강성 효율적 시장이라면, 이 같은 사실은 공표되는 즉시 가치에 반영되기 때문이다. 그런데도, 혹자는 이와 비슷한 경우에 어떤 사람이 토지를 매수해서 상당한 초과이윤을 획득한 사실을 알고 있다고 주장할지도 모른다. 그러나 이것은 그 사실이 공표되기 이전에 내부 자료를 먼저 알았거나, 공표된 것 이상의 우수한 정보(Superior information)를 입수할 수 있었기에 가능한 것이지, 결코 이미 공표된 사실에 의해 초과이윤을 획득한 것이라고 볼 수는 없다.

4) 강성 효율적 시장(strong efficient market)
- 강성 효율적 시장은 공표된 것이건 공표되지 않은 것이건, 어떠한 정보도 이미 시장가치에 반영된 시장을 말한다. 따라서 강성 효율적 시장에서는 어느 누가 어떠한 정보를 이용한다고 하더라도 초과이윤을 획득할 수 없다.
- 완전경쟁 시장: 강성 효율적 시장이야말로 진정한 의미의 효율적 시장이며, 완전경쟁 시장의 가정에 부합되는 시장이다.
- 완전경쟁 시장에서는 정보는 완전하고, 모든 정보는 공개되어 있으며, 정보 비용은 없다고 가정하고 있다. 이 같은 시장에서는 누구도 정상이윤 외에 초과이윤을 획득할 수 없다.

5) 효율적 시장의 존재 형태 및 효율성의 정도
- 어떠한 형태의 효율적 시장이 부동산 시장에 존재하는가는 나라마다 다를 수 있으며, 효율성의 정도도 다를 수 있다.
- 세 가지 형태의 효율적 시장 중 일반적으로 주식시장이나 부동산 시장에는 준강성까지의 효율적 시장이 존재한다고 한다.

 

 

2. 할당적 효율성과 균형

 

1) 할당적 효율성
- 할당 효율적 시장이란 자원의 할당이 효율적으로 이루어지는 시장으로서 누구도 기회비용보다 싼 값으로 정보를 획득할 수 없는 시장이다.
- 투자 대안별 수익률의 균형: 자원이 '효율적으로 할당'되었다는 말은 부동산 투자와 다른 투자 대안에 따르는 위험을 고려하였을 때, 부동산 투자의 수익률과 다른 투자의 수익률이 서로 같도록 할당되었다는 것을 의미한다.

2) 불완전시장과 할당적 효율성
① 할당 효율적 시장의 요건 
- 할당 효율적 시장(allocationally efficient market)이라는 개념이 완전경쟁 시장을 의미하는 것은 아니며, 불완전경쟁 시장도 할당 효율적일 수 있다.
- 완전경쟁 시장에는 초과이윤이 있을 수 없지만, 불완전경쟁 시장에는 초과이윤이 발생할 수 있다.
- 불완전경쟁 시장에서 발생하는 초과이윤이 초과이윤을 발생하도록 하는 데에 드는 비용과 일치한다고 하면, 불완전경쟁 시장도 할당 효율적일 수 있는 것이다.

② 정보 비용과 할당적 효율성
- 부동산 시장에서 소수의 투자자가 다른 사람보다 값싸게 정보를 획득할 수 있는 시장은 할당 효율적 시장이 되지 못한다. 왜냐하면, 싼값으로 정보를 획득할 수 있는 투자자들이 그렇지 못한 투자자들보다 더 높은 수익을 올릴 수 있기 때문이다.
- 초과이윤이 우수한 정보의 획득 비용일 경우: 투자자에게 제공되는 정보의 양이나 질, 획득 시기가 서로 다르다고 할지라도 그것으로 인해 생길 수 있는 이윤과 '우수한 정보(superior information)'를 획득하기 위해 지불하는 기회비용이 같다고 하면, 이때의 시장은 할당 효율적이라고 할 수 있다.
- 그러므로 독점시장도 독점을 획득하기 위해 지불하는 기회비용이 모든 투자자에게 같다고 하면 할당 효율적으로 될 수 있는 것이다.