주택정책의 개념과 임대주택정책

[주택정책의 개념과 임대주택정책에 대해]

 

1. 주택정책의 의의

① 주택정책은 주택문제를 해결하기 위해 정부가 여러 가지 정책 수단을 통해 주택시장에 공적으로 개입하는 정부의 공적인 의사결정이다.
② 주택문제는 크게 공급 측면(유용성)의 문제와 수요 측면의 문제로 구분할 수 있었다. 즉, 공급의 문제는 양의 부족과 질의 저하라는 문제이며, 수요의 문제는 유효구매력의 문제이다.

 

2. 주택정책의 목표 

① 주택 부족 문제의 해결: 가장 일반적인 주택문제는 전체 가구 수와 비교하면 인간이 거주할 수 있는 일정 수준 이상의 주택 수가 부족하다는 것이다. 따라서 주택정책의 목표는 우선 양의 해결에 둔다.
②불량주택의 개선: 개별주택 불량 화는 해당 지역사회의 사회비용 증대를 가져오게 한다. 이러한 사회비용 증대는 시장경제기능만으로는 해결하기 어려우므로 정부의 개입을 통해 제도적인 조치들이 취해질 수밖에 없다.
③주택공급의 비탄력적인 특성: 주택의 공급은 생산의 장기성에 근거한 비탄력적인 특성을 보인다.
⑤시장실패의 치유: 주택은 다른 상품과 다른 이질성을 지니고 있으며 이에 따라 주택시장이 순조롭게 작동하지 못하고 있다.
➅빈민계층을 위한 복지 정책적 차원의 개입: 주택가격이 높고 소득의 불균형 적 배분이라는 상황에서 빈민 가구의 주택문제 해결은 국가의 도움 없이는 불가능하다.

 

3. 주택정책의 내용 

1) 공급 확대
① 신규 주택 건설 촉진
- 싼 택지의 공급 : 싼 택지의 공급은 주택공급을 확대하는 데 있어서 가장 관건이 되는 요인이다.
- 주택 생산성 증대 : 토지 이외에 건설 노동비, 자재, 기술혁신 등에 따라 생산성은 좌우된다.
- 건설 주체의 역할: 주택건설을 정부가 주도하느냐 민간이 주도하느냐에 따라 정부의 역할이 증대되기도 하고 감소하기도 한다.
② 재고 주택의 보전과 개량
- 어느 나라를 막론하고 주택서비스의 제공은 대부분 기존 재고 주택에서 얻고 있다. 그러므로 신축도 중요하나 보전과 개량이 공급면에서 상당히 중요하다. 불량주택도 철거가 능사가 아니며, 개량하여 합법화하는 것도 대책의 하나이다.

2) 구매력 강화
① 일반소득분포의 개선: 저축 능력, 투자 능력은 소득분포의 영향을 받기 때문에 소득분포의 개선을 통하여 저소득층의 주택구입 능력을 조장할 수 있다.
② 주택 규모 분포의 개선: 대규모 주택건설을 될 수 있으면 지양하고 될 수 있는 대로 중소규모의 주택을 대량 공급하는 것이 규모 분포의 적정화를 위해 바람직하다고 할 수 있다.
③ 주택저당금융제: 주택공급을 위해 가장 바람직한 제도이기도 하며, 선진국에서는 이 제도가 잘 발달하여 구매력을 높여주고 있다.
④ 임대(사회) 주택 제도의 활성화
⑤ 주택비 지원 및 보조
➅ 세제상의 혜택: 주택 관련 세제의 경감 • 면제 등은 주택의 공급을 증대시키고 수요를 유발하는 요인이 된다.

 

4. 주택공급의 원칙

① 적량성의 원칙: 수요에 부응하는 양의 주택이 공급되어야 한다.
② 적시성의 원칙: 수요의 발생 시점에 일치하여 공급하여야 한다.
③ 적지성의 원칙: 주택은 쾌적성과 편리성 • 접근성이 양호한 지리적 위치에 공급되어야 한다.
④ 적법성의 원칙: 법규의 규정에 맞게 공급되어야 한다.
⑤ 간소성의 원칙: 주택의 취득은 편리한 방법, 간단한 절차로 가능해야 마케팅에 효과적이다.

 

 

5. 주택가격 안정화 대책

① 주택구입 자금의 대출금리 상향조정
②주택담보대출의 융자 비율(LTV) 및 총부채상환비율의 하향 조정
③주택청약 자격의 강화
④주택 보유 및 양도 관련 과세 강화
⑤종합부동산세 도입
➅분양권 전매의 금지
⑦재건축 개발이익의 환수
⑧부동산 실거래가 신고제 도입

 

 

6. 임대주택정책

(1) 임대료 규제정책 개념
- 임대료 규제 또는 임대료 한도제란 주택의 소유자가 특정 수준 이상으로 임차자에게 임대료를 부과할 수 없도록 하는 최고가격제이며, 주택시장에서 저소득 임차인의 주거비 부담을 덜어주기 위해 사용한다.
-임대료 규제는 규제임대료가 시장임대료보다 낮게 설정될 때 그 효과가 나타난다. 만일 시장임대료보다 임대료 상한이 높다면 임대료 규제는 임대주택 공급량에 영향을 미치지 못하며, 아무런 현상도 나타나지 않을 것이다.
-임대료 규제의 효과는 단기와 장기에 따라 달라진다. 단기에는 임대주택의 공간 공급량이 변하지 않기 때문에 임대료 규제의 효과가 충분히 발휘되지만, 장기에는 공간의 공급량이 변하기 때문에 여러 가지 부작용이 나타난다.

2) 임대료 규제의 장기 효과
- 임대료 규제, 초과수요 발생
- 다른 것이 같을 경우, 규제임대료를 균형임대료보다 낮게 설정하게 되면 그만큼 초과수요를 발생시켜 임대 부동산의 부족 현상을 초래하게 된다.

3) 임대료 규제의 악영향
- 임대료 규제는 임대 부동산의 질적인 저하를 가져올 뿐만 아니라, 고소득층과 비교하면 상대적으로 음성적인 지불을 하기 어려운 저소득층 임차자들에게 집을 더 구하기 어렵게 만든다.
- 동시에 임대료 규제는 기존의 임차자들 이동을 저하한다. 왜냐하면, 다른 곳으로 이사를 하게 되면, 집을 구하기도 힘들 뿐만 아니라 현재보다 훨씬 높은 임대료를 지급해야 하기 때문이다.
- 임차자들이 이동하지 않게 됨에 따라 새로운 임차자들은 기존의 임차자들보다 불리한 위치에 놓이게 되고, 더 높은 임대료를 지불하게 된다. 결국, 임대료를 규제하는 목적은 임차인의 임대료 부담을 경감시켜 주는 데 있지만 이러한 목적은 단기에만 부분적으로 달성할 수 있고, 장기적으로는 달성하지 못한다.