전세권의 소멸

1. 전세권의 소멸

1) 전세권의 소멸 사유

(1) 물권 일반의 소멸 사유

물권의 공통된 소멸 사유로서 목전 부동산의 멸실, 존속기간의 만료, 혼동, 전세권에 우선하는 저당권 실행경매, 토지수용, 전세권의 포기, 약정소멸 사유 등이 있다.

 

①  목전 부동산의 멸실

민법 제314조 [불가항력으로 인한 멸실] ① 전세권 목적물의 전부 또는 일부가 불가항력으로 인하여 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸한다. ② 전항의 일부 멸실의 경우에 전세권자가 그 잔존 부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권 설정자에 대하여 전세권 전부의 소멸을 통고하고 전 세금의 반환을 청구할 수 있다. 민법 제315조 [전세권자의 손해배상책임] ① 전세권 목적물의 전부 또는 일부가 전세권자에 책임 있는 사유로 인하여 멸실된 때에는 전세권자는 손해를 배상할 책임이 있다. ② 전항의 일부 멸실의 경우에 전세권자가 그 잔존 부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권 설정자에 대하여 전세권 전부의 소멸을 통고하고 전 세금의 반환을 청구할 수 있다.

② 존속기간의 만료 : 전세권이 존속기간 만료로 종료된 경우에는 전세권설정 등기의 말소등기 없이도 전세권은 당연히 소멸하고, 그 전세권을 목적으로 한 저당권도 당연히 소멸하게 된다(판례).

③ 전세권의 포기: 전세권자는 전세권을 자유로이 포기할 수 있지만, 전세권 이 제3자의 권리의 목적인 경우에는(전세권을 목적으로 하는 저당권을 설정한 경우) 제3자의 동의가 있어야 포기할 수 있다(제371조 제2항).

 * 약정소멸 사유의 발생: 당사자가 약정한 소멸 사유가 발생하면 전세권은 등기함으로써 소멸한다.


(2) 전세권 특유의 소멸 사유
① 전세권 설정자의 소멸청구: 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적문의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용 • 수익하지 아니한 경우, 전세권 설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다. 이 경우 전세권 설정자는 전세권자에 대하여 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다(제311조).

② 전세권의 소멸 통고 : 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다(제313조).

 

 

2) 전세권 소멸의 효과

전세권이 소멸하면 전세권자는 목전 부동산을 설정자에게 반환하고 전세권설정 등기를 말소하여야 하며 전세권 설정자는 전세금을 반환하여야 한다.

 

(1) 전세금 반환과 목전 부동산의 인도 등의 동시이행

민법 제317조 [전세권의 소멸과 동시이행]  전세권이 소멸한 때에는 전세권 설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다.

 

① 전세권이 소멸하면 전세권 설정자는 전세권자로부터 그 목적물을 인도받고 전세권설정 등기의 말소등기에 필요한 서류를 교부받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다(동시이행관계).
② 전세권 설정자가 전세금을 반환할 때까지는 전세권자는 목적물을 점유할 권리를 가진다. 점유사용에 따른 차임 상당액과 전세금에 대한 이자 상당 액은 서로 대가관계에 있다(판례).
③ 전세권자가 목적물은 인도하였지만, 전세권말소등기서류를 교부하지 않은 경우에는 전세권설정자는 전세금의 반환을 거절할 수 있다. 이 경우 전세금에 대한 이자 상당액은 부당이득이 아니다(판례).

판례 전세권자로부터 전세권 목적물을 인도받은 전세권설정자가 전세권자에 대하여 전세권 설정 등기의 말소와 동시이행을 주장하면서 전세금의 반환을 거부하는 경우, 전세권설정자에게 전세금에 대한 이자 상당액의 부당이득반환의무가 있는지 여부(소), 전세권자가 그 목적물을 인도하였다고 하더라도 전세권설정 동기의 말소등기에 필요한 서류를 교부하거나 그 이행의 제공을 하지 아니하는 이상 전세권설정자는 전세금의 반환을 거부할 수 있고, 이 경우 다른 특별한 사정이 없는 한 그가 전세금에 대한 이자 상담액의 이득을 법률상 원인 없이 얻는다고 볼 수 없다(2001다 62091).

 

(2) 전세금의 우선변제권

민법 제318조 [전세권자의 경매 청구권]  전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.

① 전세권 설정자가 전세금의 반환을 지체하면 전세권자는 목적물의 경매를 신청할 수 있고(제318조), 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선변제를 받을 권리가 있다(제303조 제1항). 전세권설정자가 파산한 경우에는 변제권이 인정된다.
② 전세권자가 목적물에 대해 경매를 청구하려면 우선 목적물의 인도 및 전세권설정 등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 이행하여 전세권설정자를 이행지체에 빠뜨려야 한다(판례).
③ 목적물 일부에 대하여 전세권이 설정된 경우에는 전세권의 목적 부분에 대한 분할 절차(분할등기)를 거친 후에 그 부분에 대해서만 경매를 신청하여야 한다. 따라서 전세권의 목적물이 아닌 나머지 부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없다(판례).
④ 전세권자의 우선변제권 행사로부터 전세금의 일부만을 배당받은 경우, 나머지 잔액은 전세권설정자의 일반재산에 강제집행을 하거나 또는 타인이 강제집행을 한 경우에 그 배당절차에 참가할 수 있다.

 

(3) 원상회복의무와 부속물 수거권

전세권이 소멸하면 전세권자는 목적물을 원상회복해야 하고 그 목적물에 부속시킨 물건을 수거할 수 있다(제316조 제1항).

 

(4) 부속물매수청구권

전세권설정자와 전세권자 모두 부속물매수청구권이 있다. 임대차에서는 건물임차인만 부속물매수청구권이 있고 임대인에게는 인정되지 않는다.

 

민법 제316조 [원상회복의무, 매수청구권]  ① 전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 하며 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있다. 그러나 전세권설정자가 그 부속 물건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못한다. ② 전항의 경우에 그 부속 물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속 물건의 매수를 청구할 수 있다. 그 부속 물건이 전세권설정자로부터 매수한 것일 때에도 같다.

 

① 전세권 설정자의 부속물매수청구권 : 전세권 설정자가 부속물의 매수를 청구하면 전세권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못한다. 부속물매수청구권은 형성권이다(통설).
② 전세권자의 부속물매수청구권 부속물을 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 경우와 부속물을 전세권설정자로부터 매수한 경우에만 부속물매수청구권을 갖는다.


(5) 토지전세권자의 지상을 매수청구권

전세권에는 갱신청구 및 지상 설치물 매수청구권 규정이 없다. 그러나 판례는 토지전세권의 경우, 전세권이 종료하고 지상물이 현존하는 등 지상물매수청구의 요건을 갖춘 때에는 토지임차인의 지상물매수청구권에 관한 규정을 유추 적용한다(판례).

(6) 전세권자의 유익비 상환청구권

민법 제310조 [전세권자의 상환청구권]  ① 전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. ② 전항의 경우에 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

①  전세권설정자는 적극적 의무(목적부동산을 사용• 수익에 적합한 상태로 두는 의무)를 부담하지 않는다는 점과 전세권자가 목적물의 현상유지와 수선의무를 진다는 점 때문에, 전세권자는 필요비상환청구를 할 수 없다. 그러나 유익비상환청구는 가능하다.
②  한편, 유익비 상환청구권을 미리 포기하는 약정은 유효하며 전세권자가 전세권 소멸 시에 목적물을 원상 복구하기로 약정한 때에는 위 청구권을 포기한 것으로 해석된다(판례).