부동산 활동과 입지 선정

 

 

1. 부동산 활동과 입지 선정

(1) 입지
- 입지란 주택, 공장, 상점, 학교, 사무실, 공항, 도시 등이 자리 잡고 있는 장소라고 한다.
- 장소의 기본적 속성 중 하나가 위치라고 할 수 있는데, 입지란 위와 같은 어떤 것이 자리 잡고 있는 위치라고 해석하는 이가 많다. 입지를 위치라고 해석할 때 위치란 토지가 점하는 자연 및 인문의 위치를 말하는 것이며, 인간이 토지를 여러 가지 목적에 따라서 이용할 때 나타나는 그 장소의 의미를 내포하는 것으로 해석할 수 있다.
- 입지란 어떤 것이 자리를 차지하기 위해 장소를 정하는 행위 또는 어떤 것이 장소를 차지하는 상태라는 의미로도 사용하고 있다.

 

(2) 입지론과 적지론
- 입지론 : 입지 주체가 원하는 입지 조건을 갖춘 적절한 위치의 토지를 선정하는 활동 (용지 선정)
- 적지론 : 주어진 토지에 가장 적절한 용도가 무엇인가를 결정하는 활동 (용도 선정)

 

(3) 입지 조건
- 입지 조건이란 토지가 자리 잡고 있는 위치의 자연조건 및 인문 조건을 말하는 것으로 자연조건은 지세, 지질, 지반, 지형, 기후, 온도, 습도, 경관 등을 말하며, 인문 조건은 사회, 경제, 행정의 제 요인을 의미한다.
- 입지 주체의 목표는 유용성을 최대로 만족시킬 수 있는 입지 조건을 찾는 것이다.

 

(4) 입지 선정
- 부동산학에서 입지 선정이란 입지 주체가 추구하는 입지 조건을 갖춘 토지를 발견하는 것을 말하며, 때로는 주어진 부동산의 적정한 용도를 결정하는 역할도 포함한다.
- 입지 선정은 입지 선정자가 점유하기 위한 위치를 선정하는 작업 과정이다. 즉, 입지는 정적• 공간적인 개념인 데 비해 입지 선정은 동적•공간적•시간적 개념이다.
-입지 선정의 과정에서는 더 유리한 이용을 하려는 입지경쟁이 전개되고 그 결과는 토지이용을 집약화시키며 토지의 단위 면적당 노동과 자본의 투입량을 높인다. 따라서 이러한 집약적 토지이용의 결과는 지가를 상승시키고 건물의 고층화를 불가피하게 하며 용도적 토지 부족 등 도시 토지이용에서 발생하는 부동산 문제의 원인으로 작용한다.

 

(5)입지선정의 중요성
- 입지 선정이 잘못되면 경영관리 상 노력의 낭비를 가져와 사업 실패를 초래할 수도 있다.
- 토지의 자연적 특성(부동성, 부증성) 및 인문적 특성(용도의 다양성, 위치의 가변성) 때문이다.
- 위치의 선정에 있어 비가역성 때문이다.

 

(6) 입지경쟁
① 지대 지급 능력
- 개별부동산은 모두 독특한 용도로 사용되고 있으며, 시간에 따라 끊임없이 변하고 있다. 이 같은 토지이용의 결정은 입지경쟁(locational competition)으로 설명할 수 있다.
- 여러 경쟁적 사용자 중에 대상 토지에 가장 높은 가격을 지불할 수 있고, 기꺼이 지불할 의사가 있는 사용자가 그 토지를 차지한다.② 순현가
- 순현가란 기대되는 수입을 요구수익률로 할인한 현가합에서 비용의 현가합을 제한 나머지이다. 따라서 순현가는 투자사업에 대한 해당 기업의 초과이윤이 된다.
- 최대의 순현가를 올릴 수 있어 최대의 지대지불능력을 가지고 있는 사용자에게 그 토지는 할당된다.
- 최대의 순현가를 올릴 수 있는 원인은 효율적 관리나 생산원가 절감에 있든 또는 다른 원인이 있던 아무런 상관이 없다.

 

 

(7) 입지잉여
- 입지잉여란 우수한 경영, 효율적 관리, 생산비의 절감 등 다른 요인에 의해서가 아니라, 우수한 입지 조건에 의해 발생하는 초과이윤을 지칭한다. 이는 동일산업 간에도 발생한다.
- 산업별로 이용집약도와 최적 입지 조건이 다르므로 입지잉여는 산업별로 다르게 나타난다. 또한 산업이 달라지면 어떤 산업의 이용집약도가 다른 산업에 비해 높다고 하더라도 반드시 입지잉여가 발생하는 것은 아니다.
- 입지 조건과 집약도가 같더라도 입지잉여는 산업과 이용 주체에 따라 다르게 발생한다.
- 입지잉여가 0이 되는 위치는 해당 산업이나 토지이용의 한계입지점이 된다.

 

(8) 입지 인자와 공업입지의 결정
- 입지 단위: 생산과정에서 소요되는 비용을 항목별로 세분화했을 때 하나하나의 세분화된 비용항목을 말한다. 예를 들면 원재료, 노동비, 수송비, 지대 등이 있다.
- 입지 인자 : 입지 단위로 보아서 다른 지역과 비교할 때 특정 장소에서 얻게 되는 비용 절약상의 이익을 말한다.


(9)입지 인자의 종류
입지 인자의 종류에는 경제인지(수송 인자 등)와 비경제인지(정치, 국방, 개인의 선호 등)가 있다.

 

2. 공업입지

(1) 베버(Alfred Weber)의 최소비용이론
1) 의의
공업입지는 생산과 판매에 있어 최소 운송비가 드는 지점에서 이루어진다는 이론으로 수송비는 원료와 제품의 무게, 원료와 제품이 수송되는 거리에 의해 결정된다.

(2) 뢰쉬(A. Losch)의 최대수요이론
1) 의의
뢰쉬는 공간상에서 수요를 고려하게 되면 최소 비용지점은 무의미하다고 보아 최소 비용 관점의 최적 입지를 부정하고 수요를 최대로 하는 지점이 이윤을 극대화하는 최적 입지가 된다는 이론을 전개하였다.

 

3. 상업입지

1) 상권의 개념
- 상권이란 대상 상가가 흡인할 수 있는 실질적인 소비자의 숫자가 존재하는 권역으로 상업 활동을 성립시키는 공간적 범위를 말하며, 시장 지역 또는 배후지라고도 한다.
- 상권은 점포의 매출이 발생하는 구역을 정의하는 공간개념으로 상품이나 서비스의 종류에 따라 규모가 다르다
- 상업용 배후지는 고객의 사회적 • 경제적 수준이 높을수록 양호하고, 그 배후지의 범위도 시간의 경과에 따라 가변적이다.
- 일반적으로 점포의 면적과 상권의 범위는 비례하며, 구매빈도와 상권의 범위는 반비례한다.

2) 상권의 측정
상권측정이란 지리 조건으로 지역성을 포착하는 것이며, 중심성에 입각하여 도시의 흡인력과 주변과의 관계, 소매 및 서비스업 활동의 밀집•위치•규모•성격으로 나타나는 여러 가지 특성을 지표상에서 포착하는 것이다.